이부장 채널

부동산 공법 행위제한이란?

행위제한이란?

관계 법령에 의하여 토지이용행위 등을 제한 하는 것 입니다. (즉, 내땅이라도 내맘대로 이용할 수 없습니다.)

-> 국토의 효율적인 이용 및 합리적인 관리를 위하여 지역.지구 등 지정이 되어 있습니다. 예) 상업지역,주거지역 등등

-> 토지이용행위에 대한 가능 또는 불가능 등의 행위제한 사항이 명시가 되어 있습니다.

-> [토지이용규제 기본법]에서는 지역.지구 등에서의 행위제한을 신설 또는 강화할 시에는 토지이용규제심의위원회의 심의를 의무화하여서 행정편의적인 행위제한 강화를 사전에 차단하고 있습니다.

-> 건축물의 건축이나, 토지형질 변경 등의 행위제한내용을 구체적으로 규정하도록 하는 등 행위제한내용 규정방식을 일원화하기 위한 기본적인 원칙조항을 마련하여 개별 법률에서 행위제한사항 등을 규정할경우 이에 따르도록 하고 있습니다.

예를들면 제2종 일반주거지역 에서는 건폐율이 60%이하 인데 그 이상 건축행위를 제한 하는 것 입니다.

여기서 많이들 착각하고 오해하고 있는 점이 있습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 정한 건폐율의 수치는 중개실무나 실제 건축에서는 아무런 의미가 없습니다. 그냥 법이 그렇다는 겁니다. 그 이유는

-> 구체적인 개별 토지의 건폐율은 그 토지가 속하는 해당 지방자치단체의 '도시계획조례'로 정하기 때문입니다. 예) 서울시

-> 국토계획법 시행령의 수치는 범위정도만 정해주는 용도 입니다.

예) 서울에 있는 토지는 서울시 도시계획조례로 정한 건폐율 및 용적률 제한이 별도로 있어서 이 제한에 따라야 합니다.

제2의 제한에 대해 알아보겠습니다.

제2의 제한중 첫번째는 용도지구에 따른 제한입니다. 

건폐율,용적률과는 별도의 제한입니다.

1)경관지구 : 경관을 보호 형성하기 위하여 필요한 지구

2)미관지구 : 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구

3)고도지구 : 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

4)방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

5)개발진흥지구 : 주거,상업,공업,유통물류,관광,휴양기능 등을 집중적으로 개발.정비할 필요가 있는 지구

6)취락지구 : 녹지,관리,농림,자연환경보전,개발제한구역 또는 도시자연공원구역 등의 취락을 정비하기 위한 지구

등 여러 용도지구가 있습니다. 

건폐율 및 용적률에 대한 제한이 있어도 제2제한을 확인하여 건축여부를 판단해야 할 것입니다.

제2의 제한중 두번째는 전용주거지역 및 일반주거지역에서의 제한입니다.

일상적으로 대다수의 사람들이 접하는 제한 입니다.

건물을 매수해서 신축하거나 증축할때 참고해야 하는 사항 입니다.

일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

* 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정거리 이격 (즉,공간을 띄우라는 말입니다.)

* 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정한 범위 안에서 건축조례가 정하는 거리 이상의 띄어 건축하여야 합니다.

-> 다만, 건축물의 미관향상을 위하여 너비20m 이상의 도로로서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니합니다.( *북쪽 도로가 대로변이면 더 높게 건축할 수 있습니다.)

* 20m이상 도로가 접한 대지라면 굳이 일조거리를 확보하지 아니하더라도 최소한의 일조는 자동적으로 확보할 수 있기 때문입니다.

그외에도 많은 제한이 있지만 일상적으로 접할 수 있는 상황이 아니기 때문에 생략하겠습니다.

부동산 공법 건폐율 및 용적률 이란?

건폐율이란?

* 대지면적에 대한 건축면적의 비율 입니다.

건폐율의 규제 목적은?

*  대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조권,채광,통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.

또한, 화재나 기타 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는 데 목적이 있습니다.

건폐율의 공식

* 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100

ex) 100평짜리 대지에 70평짜리 건물이 지어진 경우 건폐율은 70% 입니다.

건폐율의 크기에 대해 알아보겠습니다.

* 건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다는 것을 나타냅니다.

* 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 것을 의미 합니다.

-> 건폐율은 높은 것이 좋으나 상황에 따라 꼭 그렇지는 않습니다.

-> 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있으나 위치에 따라 다른 요소가 작용 합니다.

-> 용도지역에 따라 크기가 달라집니다. 

용적률이란?

* 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율입니다.

용적률의 공식

* 용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 *100

ex) 100평짜리 대지에 70평짜리 건물이 3층으로 지어졌다고 할 경우 용적률은 210% 입니다. (70평 x 3층)

-> 용적률을 계산할 때는 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함됩니다. (지하와 필로티주차장은 제외 됩니다)

용적률의 크기

* 용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연멱적의 비율이 높다는 것 입니다.

* 즉 건물의 층수가 많다는 것을 의미 합니다.

-> 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있으나 위치에 따라 다르게 작용합니다.

-> 용도지역에 따라 크기가 달라집니다.

* 용도지역별 용적률 중 용적률의 상한선만 표시했습니다.

최대 상한선이고 시,도 조례에 따라 상한률은 달라 집니다.

주거지역은 보통 제2종 일반주거지역이 많고, 

상업지역은 일반상업지역,

관리지역은 보전이나 생산관리지역이 많습니다.

주거지역은 일반 빌라가 많은 곳이고 상업지역은 빌딩이 많은곳!

그리고 관리지역은 전원주택이나 창고 등에서 많이 적용됩니다.

부동산 용적률 건폐율 - 건축법

부동산 건물 매매 시에 용적률과 건폐율이 중요한 요소로 작용하는데요.

그럼 용적률 과 건폐율 이 무엇인지 알아 보겠습니다.

어는 정도 아시는 분들은 토지이용규제 정보시스템 에서 기본 정보를 알수 있습니다.

건물 매매 시 사고자 하는 곳의 지번을 입력하시면 관계 법령도 나옵니다.

용적율 과 건폐율 은 간단히 설명드리면 용적율은 얼만큼 높게 지을 수 있느냐? 이고 , 건폐율은 얼만큼 넓게 지을 수 있느냐? 입니다.

예를 들어 100㎡ 이라는 바닥면적의 땅이 있으면 용적율이 200% 이라면 바닥이 100이니까 2개층 만큼 지을 수 있다는 얘깁니다.

건폐율이 50% 이라면 바닥면적이 100㎡ 이어도 50㎡ 면적만큼 건축할 수 있다는 말입니다.

이렇게가 단순계산 입니다만 지하면적과 지상에 위치한 주차장 같은 경우에는건축면적에서 제외가 되기도 하고 건축면적을 줄이고 층수를 더 높일 수도 있기 때문에 설계는 전문가에게 맡기셔야 합니다.

여러가지 상황들이 많지만 최대 용적율 과 건폐율만 보시겠습니다.

국토계획법에 최대 한도의 범위를 규정하고 있는데요.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 동법 시행령 제85조 입니다.

그러나 실제 적용 기준은 각 시.도의 [ 도시계획조례 ] 입니다.

가장 많이 건물 거래가 이루어 지는 것이 제2종 일반 주거지역 인데요.

제2종 일반 주거지역은 용적율 250% 이하, 건폐율 60% 이하 입니다.

이것만 가지고도 할말이 많지만 오늘은 여기까지 간단히 포스팅 합니다~

감사합니다~^^

개인간 부동산 거래시 부동산 거래신고 의무

안녕하세요~

공인중개사 이준표/부장 입니다.

며칠전 세무사 친구로 부터 전화가 왔습니다~

굉장히 착하고 꼼꼼하게 설명해주는 능력있는 세무사 인데요.

" 바쁘냐? " 라고 전화가 왔죠 ㅎㅎㅎ

" 아니 " 라고 대답을 했어요. 초딩때 부터 친구들의 흔한 대화 입니다.

요지는 개인간 의  부동산 거래 시에도 부동산 거래신고 를 해야 하느냐고 물어온 것인데요.

통화당시에는 해야될걸? 안해도 되나? 이렇게 크게 신경써주진 못했습니다.

A 와 B 가 공인중개사 사무소를 통하지 않고 지방에 있는 땅을 매매 하기로 계약을 했는데 부동산 거래신고 를 해야 하는지 물어본 거였죠.

그러다 저도 다시 한번 확인 할겸 정확히 알아 보았습니다.

확인 결과

공인중개사 사무소를 통할 경우에는

- 공인중개사 가 부동산 거래신고 를 인증서를 통해 인터넷으로 합니다. 

- 개인이 할 필요는 없습니다.

중개사 사무소를 통하지 않고 개인간에 부동산 거래를 했을 때는

- 매도인, 매수인 각각 거래계약의 체결일부터 60일 안에 부동산 거래 신고 의무가 있습니다.

- 둘다 가도 되고, 부동산 거래 신고서 에 도장,날인 을 해서 매도인,매수인 둘중 한명이 가도 됩니다.

- 이때 인감 증명서는 필요 없다고 합니다.

귀찮다고 생각하시면 공인중개사 사무소를 찾아가서 일정금액을 주시며 부탁을 하시구요.

그것도 아깝다 직접 하겠다 하시는 분들은 발품을 파시면 되겠습니다.

그럼 개인간 부동산 거래시 부동산 거래신고 에 대해 알아 보았습니다.

2018년 달라진 부동산 정책 - 소득세법

2018/02/11 - [부동산 정보 /정책] - 2018년 달라진 부동산 관련제도 - 조세특례제한법

2018년 소득세법

(1) 소득세 최고세율 조정

과세형평을 제고하고 소득재분배를 개선하기 위하여, 3억원 초과 5억원 이하 종합소득과세표준 구간을 신설하고 해당 구간의 소득세율을 40%로 인상하고, 5억원을 초과하는 종합소득과세표준 구간에 적용되는 소득세율을 42%로 인상 (소득세법 제56조)

현행

□ 소득세율

1,200만원 이하 : 6%

1,200~4,600만원 : 15%

4,600~8,800만원 : 24%

8,800~1억5천만원 : 35%

1억5천만원~5억원 : 38%

5억원초과 : 40%

□ 과세표준 3억원 초과분에 대한 소득세율 인상

1,200만원 이하 : 6%

1,200~4,600만원 : 15%

4,600~8,800만원 : 24%

8,800~1억5천만원 : 35%

1억5천만원~3억원 : 38%

3억원~5억원 : 40%

5억원 초과 : 42%

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) ② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 자산으로부터 발생하는 소득분부터 적용한다.

(2) 신축건물 환산취득가액 적용시 가산세 신설

신축 후 5년 이내 양도하는 경우에 환산취득가액을 적용하면 가산세 부과(소득세법 제114조의2)

현행

□ 양도소득세 신고납부시 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액 * 감정가액, 기준시가 적용

* 양도가액에 취득 및 양도 당시 기준시가 비율을 적용하여 계산

□ 신설

개정

□ 양도소득세 신고납부시 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액 * 감정가액, 기준시가 적용

* 양도가액에 취득 및 양도 당시 기준시가 비율을 적용하여 계산

□ 환산취득가액을 적용하여 신고납부시 가산세 부과

○(적용대상) 건물을 신축하여 취득한 후 5년이내 양도

○(가산세율) 환산취득가액(건물분)의 5%

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일 부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)②이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 자산으로부터 발생하는 소득분부터 적용한다.

(3) 주택시장 안정화대책 관련 양도소득세 중과

'17.8.2. 주택시장 안정화대책에 다주택자의 조정대상지역*내 주택 및 분양권 양도시 양도소득세 중과(소득세법 제104조)

* 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(현재 서울 전지역, 경기7개지역, 부산7개구, 세종시)

□(댜주택자의 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과) 2주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율(제55조제1항에 따른 세율, 6~12%)에 10%p 를 가산(3주택 이상인 경우 20%p를 가산)

- (시행일) '18.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용

□(중과대상 주택 양도시 장기보유특별공제 배제) 양도소득세가 중과되는 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제도 적용을 배제

- (시행일) '18.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용

□(분양권 양도시 양도소득세 중과) 보유기간에 관계없이 분양권 전매시 50%의 양도소득세율을 적용함

-(시행일) '18.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일 부터 시행한다. 다만, 다음 각 호의 개정규정은 각 호의 구분에 따른 날부터 시행한다.

1. 제64조제1항(제104조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 세율을 적용받는 자산에 한정한다.), 제95조제2항 각 표 외의 부분 본문, 제104조제4항제1호 및 제2호, 같은 조 제5항제2호, 같은 조 제7항 · 제8항 및 제104조의2제2항의 개정 규정:2018년 4월 1일

제2조 (일반적 적용례) ①이 법은 이 법 시행 이후 발생하는 소득분부터 적용한다.

② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 자산으로부터 발생하는 소득분부터 적용한다.

2018년 달라진 부동산 관련제도 - 조세특례제한법

2018년 무술년 개띠해를 맞아 새롭게 달라진 부동산 관련제도가 있습니다.

오늘은 그중 에서도 조세특례제한법 에 관하여 알아볼게요

시리즈로 소득세법 상속,증여세법, 농지법 까지 포스팅 할 예정입니다.

2018년 달라진 알아두면 유익한 부동산관련 제도

1. 조세특례제한법

(1)  8년 자영한 어업용 토지에 대한 양도소득세 감면 신설

8년 자경농지 양도소득세 감면 사례 등을 고려하여 어업인 경영 지원을 위하여 8년간 직접 자영한 어업용 토지에 대하여 양도소득세 감면(조세특례제한법 제69조의3)

현행 : 신설

개정 :

□ 8년 자영한 어업용 토지에 대한 양도소득세 감면

○ (감면율) 100%

○ (적용대상) 어업인이 8년이상 직접 어업에 사용한 어업용 토지

- 수산업법상 육상해수양식어업 및 수산종자산업육성법상 수산종자생산업체에 직접 사용되는 육상양식장 토지 등

○ (감면한도) 1년간 1억원, 5년간 2억원

○ (적용기한) '20.12.31'

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)③ 이 법 중 양도소득세 및 증권거래세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 경우부터 적용한다.

(2) 자경산지에 대한 양도소득세 감면 신설

어업인 경영 지원, 8년 자경농지 양도소득세 감면 사례 등을 고려하여 산림자원의 육성 지원을 위하여 산림경영계획 인가를 받아 10년 이상 자경한 산지에 대하여 양도소득세 감면 (조세특례제한법 제69조의4)

현행 : 신설

개정 : 

□ 자경산지에 대한 양도소득세 감면

○ (요건) 산림경영계획 인가를 받아 10년 이상 자경

○ (감면률)

자경기간 : 10년 이상 20년 미만 : 10%

            20년 이상 30년 미만 : 20%

            30년 이상 40년 미만 : 30%

            40년 이상 50년 미만 : 40%

            50년 이상        : 50%

○ (감면한도) 연간 1억원, 5년간 2억원

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일 부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)③ 이 법 중 양도소득세 및 증권거래세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 경우부터 적용한다.

(3) 영농자녀 증여세 감면 특례 대상 확대

영농 · 영어 승계 지원을 위해 어업용토지(40,000㎡ 이내), 어선(20t 이하), 어업권(100,000㎡ 이내)에 대해서도 증여세 감면 대상으로 확대(조세특례제한법 제71조제1항)

현행 : □ 농지, 초지, 산림지, 축사용지 등

개정 : □ 농지, 초지, 산림지, 축사용지 + 어업용지, 어선, 어업권

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일 부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)④ 이 법 중 상속세 및 증여세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 경우부터 적용한다.

(4) 양도소득세 감면 한도 정비

'16.1.1부터 연간 감면한도를 축소한 점,비과세 · 감면 정비 필요성 등을 고려하여, 비과세 · 감면 정비 및 감면제도 간 형평성 감안을 위해 양도소득세 5년간 감면한도가 3억원에서 2억원으로 일원화(조세특례제한법 제133조)

근거조항 

조특법 66조,67조,68조 : 영농조합법인 등에 현물출자하는 토지에 대한 감면

조특법 69조,69조의2 : 8년 자경농지 · 축사용지 감면

조특법 77조 : 공익사업용 토지에 대한 감면(만기 3년 이상 장기채권 보상)

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일 부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)③ 이 법 중 양도소득세 및 증권거래세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 경우부터 적용한다.

제61조(자경농지 · 축사용지에 대한 양도소득세 감면한도에 관한 경과조치)

제69조 및 제69조의2에 따라 양도소득세 감면을 적용받는 경우로서 이 법 시행전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제22조에 따라 사업인정고시가 된 사업지역 중 사업시행자의 토지 취득 비율 등 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 사업지역 내 토지를 2019년 12월 31일까지 해당 공익사업의 시행자에게 양도하는 경우에는 제133조 제1항제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(5) 개발제한구역 내 토지양도시 양도소득세 감면 적용기간 연장

개발제한구역 지정에 따른 재산권 행사 제한 등을 고려한 감면제도인 점을 감안하여, 개발제한구역 내 토지양도시 양도소득세 감면 적용기한이 2020년말까지 연장(조세특례제한법 제77조의3제2항)

현행

□개발제한구역 내 토지 등에 대한 양도소득세 감면

○(적용대상) 매수청구, 협의매수, 수용으로 인한 토지

○(감면율)

-개발제한구역 지정일 이전 취득 : 40%

-지정일 이후 취득하고 20년 이상 보유:25%

○(적용기한) '17.12.31

개정

□ 적용기간 연장

○(적용대상) 매수청구, 협의매수, 수용으로 인한 토지

○(감면율)

-개발제한구역 지정일 이전 취득 : 40%

-지정일 이후 취득하고 20년 이상 보유:25%

○(적용기한) '20.12.31.

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)③ 이 법 중 양도소득세 및 증권거래세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 경우부터 적용한다.

(6) 준공공임대주택 양도소득세 감면 적용기한 연장

서민 주거 안정, 자발적인 임대주택 등록 등을 위하여 준공공임대주택 양도소득세 감면 적용기한을 2018년말까지 연장(조세특례제한법 제97조의5 제1항)

현행

□준공공 · 기업형 임대주택 * 양도소득세 100% 감면

* 의무임대기간 8년, 임대료 인상 제한규제가 적용되는 민간임대주택

- 준공공 : 1호 이상 임대

- 기업형 : 100호 이상 임대

○(감면대상) '15.1.1 이후 신규 취득하고 3개월 내 등록한 주택

○(감면요건) 85㎡ 이하의 주택을 10년 이상 임대

○(적용기간) '17.12.31. 까지 취득분

개정

□ 적용기한 연장

○(감면대상) '15.1.1 이후 신규 취득하고 3개월 내 등록한 주택

○(감면요건) 85㎡ 이하의 주택을 10년 이상 임대

○(적용기간) '18.12.31. 까지 취득분

<적용시기 및 부칙>

제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) ③ 이 법 중 양도소득세 및 증권거래세에 관한 개정규정은 이 법 시행 이후 양도하는 경우부터 적용한다.

2018년 부동산 제도 RTI 알티아이는 무엇인가?

안녕하세요~

공인중개사 이준표/부장 입니다.

이제 2018년 무술년 새해가 밝았습니다.

시작 하는 새해엔 모든일이 잘 이루어 지시길 바라겠습니다.

다가오는 새해에는 부동산 규제중에서도 한가지 특이할 만한 점이 있는데요.

DTI , LTV 는 많이 들어 보셨어도 RTI 는 못 들어 보셨을 분들을 위해

RTI는 무언인가? 

포스팅 해보겠습니다.

우선 DTI , LTV 용어부터 집고 가볼게요.

DTI ( Debt To Income ) 이라고 

총부채 상환비율 입니다.

부채를 부동산 전부합쳐서 총부채 를 상환 할 수 있는 비율을 알아보는 것인데요.

상환할 수 있는 능력을 따져서 대출한도를 정하는 계산비율 입니다.

대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해서 하는 제도 입니다.

2018년 신 DTI 는 기존의 방식에서 조금 달라 졌습니다.

기존 DTI 는 주택대출의 연간 상환액에서 새로 대출을 받을 주택의 원리금과 기존 대출의 이자 상환액을 따졌으나,

신 DTI 는 기존에 보유하고 있는 주택 담보대출의 원금 상환액까지 반영 하는 것입니다. 

즉, 기존 DTI 는 기존 대출의 이자 + 새로운 대출의 원리금 이었다면

신 DTI 는 기존 대출의 이자 + 새로운 대출의 원리금 + 기존 주택의 원금 상환액 까지 합칩니다.

주택 담보 대출이 2건이면 2건, 3건이면 3건 의 원금을 모두 합쳐서 계산하도록 바뀌게 됩니다.

다만 , 실수요자들과 서민들을 보호차원에서 신 DTI 는 도입 이후 신규 대출 분 부터 적용 되고 , 기존 대출의 만기 연장하는 경우는 제외 됩니다.

LTV ( Loan To Value ) 라고

담보가치 (주택가격) 대비한 대출 비율을 말하는 데요.

주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 비율 인데요.

담보가치 대비해서 최대 대출 가능한도 를 말합니다.

다른말로 주택담보인정비율이라고도 하는데요.

주택을 담보로 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물(주택)의 가격에 대한 대출액 비율을 말합니다.

DTI 나 LTV 중에서 낮은 것을 기준으로 대출이 일어 납니다.

여기까지는 일반적인 주택담보 대출하는 경우 인데요.

2018년 새로운 부동산 정책으로 RTI 와 DSR 이 나왔어요. 그럼 RTI 는 무엇인가 먼저 알아볼게요~

RTI ( Rent To Interest )

임대수익 이자상환비율 이라는 새로운 기준이 도입이 됩니다.

부동산 임대업자 대출에 대한 여신심사가이드라인이 3월부터 도입되는데요.

부동산임대사업자에게 은행이 주는 담보대출을 관리하기 위해서 RTI 라는 새로운 기준이 적용 됩니다.

즉, 임대료를 받아 이자를 얼마나 낼 수 있는지를 보는 지표로 2017년 10.24일 가계부채종합대책에 담겼습니다. 

DSR ( Dept Service Ratio)

총체적상환능력비율 도 2018년 하반기부터 앞당겨 도입 될 예정인데요.

DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말합니다.

대출가능한 금액을 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스통장 등의 원리금 상환액 까지 모두 포함 합니다.

DSR 은 2018년 부터 금융기관들이 시범 운영한 다음에 하반기부터 지표로 활용하도록 할 계획이라고 합니다.

신 DTI 와 다른 점은 주택담보대출 의 원리금상환액에 카드 부채 등 모든 부채까지 포함해서 대출을 평가하기 때문에 더 엄격한 기준이라고 할 수 있습니다.

전세금 질권 설정 - 집주인에 대한 질권 설정 여부는?

안녕하세요~

이준표 공인중개사 입니다.

흔히 전세자금 대출을 받으면서 대출금은 집주인에게 은행에서 지급을 하고

전세 계약이 만료 되면 집주인은 은행에 전세대출금을 상환 하는 것이 정답인데요.

가끔 그것을 모르는 집주인 분이 전세입자에게 전세금을 모두 돌려 주는 경우가 생깁니다.

공인중개사님 들이 잘 설명해주고 은행에 돌려줘야 한다고 체크를 해주 셔야 하는데요.

오늘 판례는 전세입자가 전세자금대출을 받고 집주인이 은행이 아닌 세입자에게 전세 보증금을 돌려줬을때

어떠한 상황이 나오는지에 대한 법원의 판례 입니다.

" 집주인 상대로 '질권"은 살아 있어...세입자 배임죄 성립 안돼"

전세금을 담보로 대출을 받는다는 사실을 집주인에게 알린 뒤, 대출금을 모두 갚지 않은 상태에서 집주인으로부터 전세금을 돌려받은 것은 '배임'에 해당하지 않는다는 대법원의 첫 판단이 나왔다.

집주인이 세입자가 전세금을 담보로 제공하는 것을 알고 이를 승낙한 경우에는 담보로 설정한 은행이나 금융사의 동의 없이 전세금을 세입자에게 돌려준 경우 은행 등이 집주인을 상대로 계속해서 권리를 행사할 수 있다는 취지의 판결이다.

대법원 3부(주심 박병대 대법관)는 배임 협의로 기소된 박모씨(36)에게 징역 1년을 선고한 원심을 파기하고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다고 8일 밝혔다.

박씨는 2011년 7월 경기 용인 기흥구 소재 김모씨의 아파트에 대해 전세금 1억6천만원을 지급하고 전세계약을 맺었다. 박씨는 김씨와 전세계약을 체결할 무렵 효성캐피탈에 전세자금 대출을 신청해 전세보증금 1억2천만원을 대출 받았다. 박씨는 대출 사실과 전세금반한 채권에 대한 효성캐피탈의 질권 설정을 김씨에게 알렸고 김씨는 이을 승낙했다.

하지만 박씨는 2013년 9월 대출금을 갚지 않은 상태에서 집주인 김씨에게 이사를 나가겠다고 말해 김씨로부터 전세금 중 1억4천만원을 돌려받아 소비해, 효성캐피탈이 김씨로부터 전세금을 돌려 받을 수 없게 했다는 혐의로 재판에 넘겨졌다.

1-2심 재판부는 "돈을 빌리는 사람이 돈을 빌려주는 사람에게 다른 사람으로부터 받을 돈을 담보로 '권리질권 설정계약'을 체결해준 경우에는 담보대상의 보호 또는 관리를 위해 협력해야한다"고 말했다.

또 "자신의 채권에 대해 담보를 설정해준 경우, 채권에 대한 보호.관리는 '타인의 사무'에 해당한다."고 밝혔다.

이어 "배임죄는 '타인의 사무를 처리하는 사람'이 그 임무에 위배하는 행위로 재산상 이익을 취득해 타인에게 손해를 끼치는 것이므로 박씨의 행위는 배임죄에 해당한다"며 박씨에게 징역1년을 선고했다.

하지만 대법원은 효성캐피탈이 집주인에게 전세금에 대한 담보설정 사실을 통지하고 집주인이 담보설정을 승낙한 때에는, 효성캐피탈의 동의가 없었다면 담보의 목적물인 전세금을 돌려줬더라도 집주인은 이에 대해 효성캐피탈에 대항할 수 없다고 판단했다.

즉, 집주인인 김씨가 질권 설정에 승낙했기 때문에 효성캐피탈의 동의 없이 세입자 박씨에게 전세금을 돌려줬더라도 효성캐피탈이 여전히 김씨에게 질권을 행사할 수 있어 효성캐피탈에 손해를 끼치지 않았다는 취지다.

대법원은 "효성캐피탈이 김씨에게 계속해서 행사할 수 있는 경우에는, 박씨가 질권의 대상이 되는 전세금을 돌려받았더라도 이를 '다른 사람의 사무를 처리하는 사람'으로서 임무에 위배하는 행위를 해 손해를 끼친 것으로 볼 수 없어 배임죄가 성립하지 않느다."고 판단했다.

이 판결에서 보면

집주인에게 질권이 살아있다.라고 판결한 것은 채권자인 효성캐피탈은 집주인인 임대인에게 채권을 청구하여도 된다.라는 뜻으로서 개업공인중개사님들은 혹시 전세물건에 대하여 새로운 전세임대차 계약을 체결하고 잔금을 처리할때 전세금대출 여부.상환 여부도 반드시 확인해 보아야 할 것으로 보입니다.

복덕방 변호사 공승배 유죄 변호사의 입지가 작아진다 - 공인중개사 승 , 세무사 승

트러스트 부동산으로

공인중개사 업계에 부동산 중개 보수가 아닌

컨설팅상담 비용이라고 센세이션을 일으켰던

트러스트 부동산 공승배 변호사에 대한

유죄가 확정됐다.

상고를 할지 여부는 미지수 이지만

고등법원에서는 공인중개사의 손을 들어줬다.

얼마전 세무사 자격도 변호사는 못하게 되었는데

변호사의 입지가 점점 줄어든다.

한가지만 잘하라는 뜻 으로 이해 된다.

안녕하세요~

공인중개사 이준표/부장 입니다.

비가내리는 토요일 오후 네요~

오늘은 손님들이 가장 많이 질문하고 궁금해 하는 

강남 재건축 그중에서도 압구정동 아파트가 불패인 이유에 대해

포스팅 해볼까 합니다.

현업에 있지만 틀린점도 있을 테니 그저 참고만 해주시길 바랍니다.

강남 재건축 시장이 연일 뜨거운 관심거리인데요~

그 이유는 뭘까요?

저는 첫째 강남이 늙었다! 라고 생각을 합니다.

강남불패신화를 이루었던 강남이 늙었다니요? 제말에 동의 하시나요?

젊은이들이 많이 찾는 강남역 , 가로수길, 코엑스 등등 강남은 여전히

젊은 사람들이 많이 찾는 지역임 에는 틀림 없습니다.

그런데 강남이 늙었다니요? 

우선, 강남 아파트, 빌라 들이 늙었습니다.

신축한 아파트와 빌라가 아니면 대부분 30년 이상된 다가구 다세대 주택이고 아파트 입니다.

왠만한 아이가 태어나서 대학이며 군대면 졸업하고 이제 사회 초년을 시작할 나이 이지요.

그런데 초년생들이 진입하기에는 강남의 집값은 높습니다.

진입을 하고 싶어도 할 수가 없는 것이지요.

둘째, 아파트,빌라, 주인들의 나이가 많다.

30~40년 된 빌라 ,아파트 주인분들은 대부분 나이가 많이 있습니다.

비단 강남에 국한된 이야기는 아니 일 테지만 주인들이 나이가 많다 보니

소비를 안합니다. 이제와서 부동산 투자이니 재건축이니 귀찮기만 할 뿐이죠.

그럼에도 강남에 진입하는 젊은 세대도 있고 나이드신 분들도 있습니다.

어떻게 진입을 하는 걸까요?

2017.08.02 에 발표한 부동산 8.2 대책 이후로 집을 여러채 보유하신 나이 많은신 분들이

싼거 처분하고 똘똘한 집한채 갖고 싶다 라고 생각을 많이 하셔서

있는 집들을 처분하고 강남에 집한채 가지려고 많이 생각하십니다.

그러다 보니 강남 아파트 값이 떨어 질줄 모르는 것이지요.

그중에서도 압구정동 현대 아파트는 메리트가 상당합니다.

그 이유는 바로40년된 아파트 이면서도 신축 아파트 값에 뒤지지 않기 때문이죠.

물론 대한민국을 대표하는 압구정동 네임벨류가 있기도 하겠지만요.

그럼 젊은 세대들은 어떻게 진입을 하는 걸까요?

4차산업혁명을 대비한 젊은 부자들은 강남에 집은 물론이며 건물도 소유하신 분들을 많이 

만나봤는데요

부단히 노력하고 끊이없이 연구하고 열심히 일하시는 분들 입니다.

그 외에는 부모님들이 집한채 사주는 것이 현실 이지요.

그렇담 강남 재건축 시장은 어떻게 가격이 떨어 지지 않을까? 해답이 되셨나요?

강남이 늙었기 때문에 재건축을 하고 탈바꿈을 할 수 밖에 없기 때문입니다.

강남에는 무수히 많은 사무실과 상가, 아파트가 있는데요

교통의 편리함, 고속도로의 편리함, 교육의 메카 라는 것이 이유가 될 것입니다.

물론 관광도 한 몫 하겠지요.

그런 와중에도 강남 어디에 투자 할지 연구하시는 분들이 많은데 왜?

압구정에 투자를 하실까요? 

압구정동 현대아파트 30평대 매매 가격은 급매는 19억 부터 22억 정도에 형성되어 있습니다.

왠만한 꼬마빌딩 한채 값이 지요.

그럼에도 불구 하고 더 상승 가치가 있기 때문에 실거주 또는 투자목적으로 많이 찾으십니다.

재건축 후에는 평당 1억을 호가 할 것으로 예상하기 때문이죠.

나 같으면 그돈으로 꼬마빌딩 사겠다! 하시면 상대적 박탈감을 느끼실 분도 있겠지만

압구정 아파트 문의 주시는 분들은 대부분 건물도 가지고 계십니다.

흙수저니 금수저니 말들이 많이 있지만 강남에 압구정에 아파트 살 여력이 되실 분들에게

어떻게 돈을 벌었는지 성공 할 수 있었는지 상담 하면서 오히려 제가 많이 배우고 있기도 합니다.

강남 재건축시장을 눈여겨 보시는 분들은 압구정재건축 아파트를 더욱 관심 있게 보시는 이유 이기도 합니다.

쓰다 보니 횡설수설 한거 같기도 하지만 강남 재건축 시장 그중에서도 압구정동 재건축이 불패인 이유는

1. 늙은 강남

2. 똘똘한 한놈으로 압축

3. 확실한 투자

4. 학군,교통,생활의 편리성 

5. 새롭게 태어날 가능성

이라고 표현 할 수 있겠습니다.