부동산 공법 건폐율, 용적률 행위제한이란?

부동산 공법 행위제한이란?

 - [부동산 정보 /부동산 정보] - 부동산 공법 건폐율 및 용적률에 대해 알아 봅니다

행위제한이란?

관계 법령에 의하여 토지이용행위 등을 제한 하는 것 입니다. (즉, 내땅이라도 내맘대로 이용할 수 없습니다.)

-> 국토의 효율적인 이용 및 합리적인 관리를 위하여 지역.지구 등 지정이 되어 있습니다. 예) 상업지역,주거지역 등등

-> 토지이용행위에 대한 가능 또는 불가능 등의 행위제한 사항이 명시가 되어 있습니다.

-> [토지이용규제 기본법]에서는 지역.지구 등에서의 행위제한을 신설 또는 강화할 시에는 토지이용규제심의위원회의 심의를 의무화하여서 행정편의적인 행위제한 강화를 사전에 차단하고 있습니다.

-> 건축물의 건축이나, 토지형질 변경 등의 행위제한내용을 구체적으로 규정하도록 하는 등 행위제한내용 규정방식을 일원화하기 위한 기본적인 원칙조항을 마련하여 개별 법률에서 행위제한사항 등을 규정할경우 이에 따르도록 하고 있습니다.

예를들면 제2종 일반주거지역 에서는 건폐율이 60%이하 인데 그 이상 건축행위를 제한 하는 것 입니다.

여기서 많이들 착각하고 오해하고 있는 점이 있습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 정한 건폐율의 수치는 중개실무나 실제 건축에서는 아무런 의미가 없습니다. 그냥 법이 그렇다는 겁니다. 그 이유는

-> 구체적인 개별 토지의 건폐율은 그 토지가 속하는 해당 지방자치단체의 '도시계획조례'로 정하기 때문입니다. 예) 서울시

-> 국토계획법 시행령의 수치는 범위정도만 정해주는 용도 입니다.

예) 서울에 있는 토지는 서울시 도시계획조례로 정한 건폐율 및 용적률 제한이 별도로 있어서 이 제한에 따라야 합니다.

제2의 제한에 대해 알아보겠습니다.

제2의 제한중 첫번째는 용도지구에 따른 제한입니다. 

건폐율,용적률과는 별도의 제한입니다.

1)경관지구 : 경관을 보호 형성하기 위하여 필요한 지구

2)미관지구 : 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구

3)고도지구 : 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

4)방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

5)개발진흥지구 : 주거,상업,공업,유통물류,관광,휴양기능 등을 집중적으로 개발.정비할 필요가 있는 지구

6)취락지구 : 녹지,관리,농림,자연환경보전,개발제한구역 또는 도시자연공원구역 등의 취락을 정비하기 위한 지구

등 여러 용도지구가 있습니다. 

건폐율 및 용적률에 대한 제한이 있어도 제2제한을 확인하여 건축여부를 판단해야 할 것입니다.

제2의 제한중 두번째는 전용주거지역 및 일반주거지역에서의 제한입니다.

일상적으로 대다수의 사람들이 접하는 제한 입니다.

건물을 매수해서 신축하거나 증축할때 참고해야 하는 사항 입니다.

일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

* 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정거리 이격 (즉,공간을 띄우라는 말입니다.)

* 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정한 범위 안에서 건축조례가 정하는 거리 이상의 띄어 건축하여야 합니다.

-> 다만, 건축물의 미관향상을 위하여 너비20m 이상의 도로로서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니합니다.( *북쪽 도로가 대로변이면 더 높게 건축할 수 있습니다.)

* 20m이상 도로가 접한 대지라면 굳이 일조거리를 확보하지 아니하더라도 최소한의 일조는 자동적으로 확보할 수 있기 때문입니다.

그외에도 많은 제한이 있지만 일상적으로 접할 수 있는 상황이 아니기 때문에 생략하겠습니다.