이부장 채널

안녕하세요~

공인중개사 이준표/부장입니다.

알긴 알면서도 매번 헷갈리는것이 바로 부동산 세금 

연중 세무 일정 일텐데요~

오늘은 1년동안의 " 주택과 관련된 연중 세무 일정"

을 간략하게 알아보겠습니다.

첫번째로 주택가격공시 에 대해 알아보겠습니다.

1월하순 - *표준단독 주택가격 공시

3월중순~ *4월초 - 공동주택 공시가격 열람.의견청취

4월말 - *공동주택가격 결정.공시 , * 개별단독주택 가격결정.공시

두번째로 재산세 에 대해 알아보겠습니다. 

6월1일 - *과세기준일

7월16일~7월31일 - *재산세 1/2 납부

9월16일~9월30일 - *재산세 1/2 납부

세번째로 종부세(종합부동산세) 에 대해 알아보겠습니다.

6월1일 -*과세기준일

9월16일~9월30일 - *합산배제 신고

12월1일~12월15일 - *종합부동산세 신고.납부

네번째로 임대소득세 에 대해 알아보겠습니다

2월10일 - *사업장 현황 신고종료일

5월1일~5월31일 - *종합소득세 신고.납부 , *소형주택 임대사업자 세액 감면 신청

이렇게 주택과 관련된 연중 세무 일정에 대해 간단히 알아봤습니다.

자금조달계획서 와 자금출처조사 - 세법가이드

출처 - 한국 부동산뉴스 2017년10월 286호

정동현의 세법가이드 - 8.2 부동산 대책 중 부동산세법

자금 조달 계획서와 자금 출처 조사의 관계

8.2 주택시장 안정화 대책의 일환으로 2017..9.26 이후부터 투기과열지역

소재 3억원이상 주택 거래시 자금조달 및 입주계획 제출 의무화 하도록 하고 있습니다.

 이는 다주택자의 투기억제 및 소득이 불분명한 자의 증여세 등 탈세를 막기 위한 것으로 자금조달계획서 작성을

소홀히 여겼을 때 뜻 하지 않은 세무조사 등을 받을 수 있고 아울러 세금추징 등 불이익을 받을 수 있으니 유의 하여야 할 것입니다.

 이달에는 자금조달 및 입주계획 작성 및 제출에 관한 내용과 자금출처조사와의 관계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

  직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 과세관청으로부터 취득 자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 한다.

 다만, 소득에 대하여 명백한 증명이 가능한 경우나 연령,직업 등을 감안하여 사회 통념상 스스로 당해 재산을 취득할 능력이 있다고인정되는 때에는 자금출처 조사를 배제하고 있다.

 이때 구체적인 자금출처조사선정은 최근 5년간 부동산거래내역과 재산변동사황과 누적 소득 등을 분석하는 소득-지출분석시템(PCI 분석기법)을 통해 자신의 능력으로 취득할 수 있는지를 분석하여 선정하므로 기존의 소득이나 재산이 충분히 소명가능하고 연령별로 아래같이 일정금액이하의 부동산을 취득 경우에는 자금출처조사를 받지 않았다.

 하지만 2013년11월이후 금융정보 분석원 (FIU)으로부터 고액현금거래(동일은행 일일 2000만원 이상 현금입출금거래)를 국세청이 통보 받아 자금 출처조사 선정방법으로 활용함으로써 최근 고액현금거래로 인한 자금출처 조사 후 추징액이 과거에 비해 10배이상 증가했을 정도로 과세관청에서는 이방법을 적극 활용하고있어 고액 현금 입출금시 주의를 하여야 한다.

 더욱이 올해 8.2 부동산 대책의 일환으로 새로 시행된느 자금조달계획서 작성및 제출은 새로운 자금출처조사선정 방법으로 활용될 예정이어서 이에 대한 철저한 대비가 필요한 것이다.

 자금조달계획서 작성과 자금출처조사의 관계에 대해 알아보고 전에 간략히 자금조달 및 입주계획서 제출제도 에 대해 간략히 설명하면 다음과 같다.

1. 자금조달계획 등 제출대상

 8.2주택시장 안정화 대책 일환으로 투기과열지구 * 소재 3억원 이상 주택(오피스텔 등 준주택은 제외)거래시 자금조달 및 입주계획 제출 의무화

 * 서울(25개구 전체), 세종(행정중심 복합도시건설 예정지역), 과천, 대구 수성구 , 성남분당구 주택거래(분양권 및 입주권에 대한 공급 또는 전매계약 포함)

2. 적용일 기준

 자금조달 및 입주계획서 제출대상은 개정된[부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령]시행일인 '17.9.26. 계약체결 분부터 적용('17.9.26일 이전에 계약하고 '17.9.26일 이후에 잔금지급한 경우는 미해당)

3. 작성대상자

 자금조달 및 입주계획서(시행규칙 별지 제1호의2 서식)는 매수인의 자금조달 및 입주계획을 확인하기 위한 것으로 매수인이 자금조달 및 입주계획서 작성 및 서명.날인

4. 실거래 신고 및 계획서 제출방법

 실거래 신고는 직거래시 거래당사자, 중개거래시 개업공인중개사가 신고의무자임

 다만, 중개거래 시 매수인이 자금조달 및 입주계획의 내용을 미제공하거나 공개를 원하지 않을 경우 매수인이 별도제출 가능

 그럼 자금조달계획서 및 입주계획서를 보면서 작성방법과 자금출처조사와의 관계에 대해 살펴보도록 하자.

 자금조달계획서는 과세관청에 통보되어 배우자 및 직계존비속간의 자금거래, 과거 소득신고의 적정성 여부를 검토 하는데 과세자료로 활용될 것이므로 신중하게 작성을 하여야 한다.

 자금조달계획서 서식을 자세히 살펴보면 자금조달계획은 크게 자기자금과 타인자금으로 구분되어 있고 하부항목으로 구체적인 조달방법을 기입하도록 하고 있다. 이 때 유의해야할 항목이 자기자금의 ⑥현금 등 기타 란과 타인자금의 ⑨ 사채 ⑩ 기타 라닝ㄹ 것으로 판단된다.

 자기자금중 ⑥ 현금 등 기타 항목에 기입하는 경우 금융기관 예금액 이외의 각종 금융상품 및 간접 투자상품을 통해 조달하는 자금이 아닌 경우 금고등 현금으로 보유하고 있는 자금을 취득자금으로 활용했다는 의미로 해석 될 수 있어 은닉재산 및 증여재산으로 의심 받을 수 있는 항목이니 유의해야 한다. 실제 과세관청에서는 예금 등 금융상품이 아닌 과다한 현금으로 자금조달한 것으로 기입한 경우 자금출처조사 우선 선정할 수 있을 것으로 판단된다. 그러므로 현금으로 조달한다고 기입했을때는 그 출처에 대해 명확히 소명할 수 있도록 준비를 하여야 할 것 이다.

 타인자금 중에는 ⑨ 사채와 ⑩ 기타 차입 란이다.⑨ 사채의 경우 법인 및 개인사업자등으로부터 차입한 경우이고⑩ 기타의 경우 금융권차입이나 법인 및 개인사업자를 통한 차입이 아닌 일반 개인에 대한 차입을 말하는 것으로 이에 대한 실제 차입여부를 확인할 것으로 판단된다.

 특히, ⑩ 기타 차입의 경우 다분히 가족 등 특수관계자간의 차입으로 의심하여 실제 차입여부를 더 면밀히 검토 할 수 있다. 과세관청에서는 직계존비속, 즉, 부모자식 간 자금 차입은 원칙적으로 증여로 추정해 과세하고 있다. 다만, 증여를 추정하는 것 이므로 계약서, 확인서, 이자지급내역, 원리금상환내역 등에 의하여 실제 차입에 해당하는경우에는 증여로 보지 않도록 하고 있다. 실제 차입인지에 대한 소명은 납세자가 스스로 하여야 한다.

 결국 ⑨사채와 ⑩ 기타 차입으로 기재하는 경우 과세관청에서는 실제 차입에 해당하는지에 대한 세무조사를 할 수있고 이에 납세자는 실제 차입임을 증명할 수 있어야 한다는 것이다.

 이렇듯 자금조달계획서상 자기자금중 ⑥ 현금과 타인자금중 ⑩ 기타차입의 경우에는 과세관청에서는 소득탈루 및 증여세 탈루를 의심할 수 있으니 부정확하게 기입하거나 허위로 기입하는 경우 과태료뿐만 아니라 세무조사 등 세무적 불이익을 받을 수 있으니 유의하영야 한다.

 그 외 입주계획서 작성편을 보면 직접 거주할 것인지 임대를 할 것인지에 대해 표시하도록 하고 있다. 이는 8.3이후 시행되는 조정대상지역의 주택 취득시 거주요건을 갖추어야 1세대 1주택 비과세되는 요건과 맞물려 있다. 그러므로 자금조달계획 중 보증금승계에 표시하고 본인거주를 표시하는 실수를 하지않아야 할 것이다. 임차인과 같이 동거하는 것은 상식적으로 맞지 않기 때문이다.

 정부는이번 대책으로 규제를 강화해 자연스레 증가하는 편법증여가 봉쇄될 가능성이 높다고 보았다. 자금조달계획서에 가장 민감한 부분은 소득증빙인데 이번 규제로 대출한도가 40%까지 줄어든 상황에서 소득이상의 자금이 주택매매에 사용되면 과세관청의 분석시스템에 걸려 자금출처조사에 걸리기 쉽기 때문이다.

 그럼에도 불고하고 자녀를 허위로 가족회사 등에 직원 등재하여 소득증빙을 맞추거나 타인 간 금전거래계약으로 위장해 자금출처조사도 회피할 수 있는 편법을 막을 수 있는 제도적인 장치가 마련되어야 실효성이 잇을 것으로 보인다.

첨부파일에 별지로 올리겠습니다.

[별지 제1호의2서식] 주택취득 자금조달 및 입주 계획서 (해당자만 기재).hwp

[별지 제1호의2서식] 주택취득 자금조달 및 입주 계획서 (해당자만 기재).pdf

안녕하세요~

이부장 입니다.

나날이 일교차가 커지는 것 같습니다.

다들 감기 조심 하시길 바랍니다.

오늘은 고급주택 기준 및 취득세 에 대해서 알아 볼텐데요.

흔히 호화주택 이라고도 불립니다.

제가 성북동 고급 단독 주택 매매 매물을 포스팅 한적이 있는데요.

많은 분들이 고급 호화 주택 으로 들어가면 취득세 중과 되지 않느냐고 궁금해 하셔서

이번 기회에 제대로 포스팅 합니다.

먼저 호화주택 또는 고급주택 에 해당하는 기준 과 취득세 가 왜 중요한지 알아 볼게요.

일반적인 주택의 취득세는 

6억 이하 주택은 85㎡ 기준으로 이하는 1.1% , 이상은 1.3% 로 농어촌 특별세 (0.2%) 가 붙습니다.

6억초과 ~ 9억이하 주택은 85㎡ 기준으로 이하는 2.2% , 이상은 2.4% 입니다.

9억 초과 주택은 85㎡ 기준으로 이하는 3.3% , 이상은 3.5% 입니다.

일반적으로는 그냥 이렇게 취득세를 내면 아무 상관이 없는데 

고급 단독주택 은 땅(대지) 면적이 크기  때문에 호화주택으로 들어 가는 경우를 조심해야 합니다.

고급주택 취득세 중과 가 될 수 있기 때문이죠.

그럼 이제 호화 고급주택 기준 및 취득세 중과 기준에 대해 알아 보겠습니다.

지방세법 시행령

제28조(별장 등의 범위와 적용기준)

④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

다만, 제1호·제2호·제2호의 2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는

법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.

1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서

그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서

그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가

설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다.)

3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중

1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다.)

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되,

이경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각1구의 건축물로 본다)의

건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되,

한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

위에 조항중 한가지라도 해당이 된다면 고급주택으로 분류가 되어 취득세가 중과 됩니다.

중과세 요율은 + 8% 입니다. 사치성 재산으로 분류가 되는 것이지요.

그럼 성북동 단독주택을 예로 들어 고급주택에 해당이 되는 것인지 알아 보겠습니다.

1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 

▶ 주차장면적을 제외하면 초과 하지 않습니다.

그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

▶ 건축물의 가액이 9천만원을 초과하지 않습니다.

(해당사항 무 )

2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서

▶ 대지면적은 초과합니다.

그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

3. 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중

1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다.)

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되,

이경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각1구의 건축물로 본다)의

건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되,

한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

▶ 해당사항 없습니다.

정확하게는 해당 구청에 확인을 하는 것이 좋습니다.

위 조항들을 봤을 때는 1.2.3.4조 모두 해당하는 것이 없어서

호화주택 즉 고급주택 취득세 중과세 대상이 아닌 것 입니다.

일반세율을 적용 받는 것 이지요.

더 궁금하신 사항이 있으시면 댓글 주시거나 해당구청에 문의해 보세요~

8.2 부동산 대책전 주택 계약금 내면 2년 보유 거주요건

안녕하세요~

이부장 입니다.

8.2 부동산 대책 이후 잘한다~ 못한다~

여러 말들이 많이 있습니다.

그 중에서도 저희 사무실에 도 문의가 들어 왔던 내용인데요.

논점은 이렇습니다.

8.2 부동산 대책 시행 전 : 

무주택자가 주택을 매입한 후 거주는 2년 하지 않더라도 2년 보유 만 하면

2년 후에 시세차이가 나더라도 양도소득세가 비과세 였습니다.

8.2 부동산 대책 시행 후 :

8.2 부동산 대책이 나오기 전에 주택 매매계약을 하고 계약금을 낸 상태이며 잔금은 8.3 이후 인데

양도소득세 비과세 조건 이 되려면 보유만 해도 되느냐 거주 까지 해야 되느냐 문제가 있었습니다.

한국공인중개사 협회 , 국토교통부 , 기획재정부 등에 문의 를 한 결과

현행법상 주택의 취득 시기는 잔금일, 등기일 중 빠른 것 으로 하고 있기 때문에

양도소득세 비과세 조건이 되기 위해서는 8월2일 이전에 계약금을 지불 했더라도 잔금일 과 등기일이 8월3일 이후 이기 때문에 비과세 요건이 되기 위해서는 거주 + 보유 를 해야 한다고 하는 것 이 었습니다.

하지만 부동산대책이 어떻게 나올지도 모르고 

그 상황에서는 앞으로 어떻게 될지는 아무도 모르기 때문에 

무주택자들은 실 거주 목적이기 때문에 계약을 했던 것인데

팔지는 않을 거지만 괜히 억울 하다! 는 말들이 많이 있었고 청원이 있었다고 합니다.

제가 들었던 답은 민원이 많이 있으니 곧 발표가 다시 날 것 이다! 라는 것이 었는데요

이제 그 대답이 나왔습니다.

기획재정부는 8월2일전에 "무주택 세대" 가 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에도 2년 보유만 하면 " + 거주요건 "

을 충족하지 않아도 양도소득세 비과세 요건을 충족한다 고 밝혔습니다.

이 대책으로 신규 아파트를 분양 받아 계약금을 낸 무주택세대가 피해를 볼 수 있기 때문 이라는 것이 이유인데요.

이미 지어진 주택인 경우에는 잔금일이 3개월 이내로 짦지만 아파트를 분양 받아 계약금을 낸 경우 에도 

소유권이전등기 까지 2년이 걸리기도 하기 때문에 시행령 개정이

어려운 무주택자들에게 좀더 초점을 맞춘 것 이라고 밝혔습니다.

하지만 모두 해당 되는 것은 아니구요

일시적 1세대 2주택자들은 양도세 비과세 요건에 " + 거주요건 " 이 적용 됩니다.

즉! 무주택자가 8월2일 전에 매매계약을 하고 

계약금을 지불하면 2년동안 살지 않아도 양도소득세는 비과세 입니다.

주변에 궁금해 하시는 분들이 계시다면 많이 알려 주세요~^^ 

안녕하세요.

이부장의 부동산채널 이부장입니다.

공인중개사로 일하다보면 아파트 나 상가,건물을 증여를 해야하나

매매로 팔아야 하나 고민하시는 분들이 많습니다.

오늘은 증여세 절세방법 10가지에 대해 알아보겠습니다.

■ 증여세는 장기적 계획에 의해서만 절세할 수 있습니다.

1) 가능한 빨리 증여해야 한다.

배우자 . 자녀와 같은 법정상속인에게 증여한 후 10년 이내에 상속이 발생하면 증여한 재산이 상속재산에 포함된다. 따라서 상속세를 줄일 목적으로 증여를 하고자 한다면 10년 이상의 계획을 세워 증여해야 한다.

2) 증여할 자산을 잘 선택해야 한다.

증여세는 실거래가가 아닌 기준시가를 기준으로 산정되므로 현금보다는 부동산 증여가 더 유리합니다. 자산의 효율적인 이전을 위해서는 향후 가치 상승이 크게 예상되는 자산을 고르는 것이 좋다. 가장 좋은 예가 바로 수익형 부동산이다.

3) 증여공제 범위 안에서 증여한다.

배우자는 10년간 6억원, 성년자녀는 10년간 5000만원까지 증여세가 없다. 따라서 증여공제 한도 내에서 증여한다면 증여세 없이 자산을 이전할 수 있다.

4) 자녀의 증여세를 부모가 대신 납부하면 또 다시 증여세가 과세된다.

사전 증여한도를 활용해서 미리 증여해 두는 것이 좋습니다. 다만, 증여세를 부모가 대납하게 되면 그에 대한 증여세가 다시 부과되므로 만약 임대 소득이 발생하는 부동산을 증여한다면 , 자녀가 은행으로부터 대출을 받아서 직접 증여세를 납부하도록 하는 것이 좋습니다.

5) 증여 금액이 많다면 아예 3세대 증여를 한다.

일반적으로 손자에게 증여하면 30% 할증과세 됩니다. 그러나 증여금액이 많을 경우에는 아예 3세대 증여하면 증여세를 덜 내게 되므로 이 방법을 이용하면 좋습니다.

6) 부동산 취득시에는 자금출처 조사에 대비한다.

부채 상환시에도 상환한 자금에 대한 국세청 출처조사에 대비해야 하며 이는 취득시에 더욱 중요합니다. 특히 , 자금출처조사의 기본항목이 통장거래이므로 통장거래에 대한 준비가 필수적이라 하겠습니다.

7) 자녀에게 회사를 물려줄 때는 사업초기에 주식을 증여하라.

사업초기에 비상장 주식을 증여하는 것이 증여세를 절감하는 지름길 입니다. 

8) 증여한 후 3개월간 증여재산을 매각하거나 감정평가를 맏지 않는다.

증여한 후 3개월 이내에 증여 받은 수증자가 재산을 매각하거나 은행에 담보로 제공해서 평가를 받게 되면, 감정평가액이 시가로 간주되어 예상치 못한 세금을 내는 경우가 있으므로 3개월 동안은 매각하거나 감정 받지 말아야 합니다.

9) 개별공시지가 기준시가가 공시되기 전에 증여한다.

시가가 확인되는 경우를 제외하고는 토지는 개별공시지가 , 건물은 공시지가를 적용함으로 일반적인 경우라면 5월 31일 이전에 증여하는 것이 좋습니다.

10) 증여를 인정받으려면 반드시 증여세를 신고하라.

증여가 발생한 3개월 이내에 반드시 관할 세무서에 신고해야 합니다. 그리고 신고시 과세 미달로 신고하기 보다는 약간 초과되게 신고하는 것이 좋습니다.

이상 상속세와 증여세 절감을 위한 10가지 방법에 대해서 이야기를 해 봤습니다.

이중에서 가장 중요한 부분은 만약 자녀에게 증여할 생각이라면 하루라도 빨리 하는 것이 좋으며 그렇다고 무턱대고 하는 것이 아니라 증여공제액 한도에 따라 전략적인 접근이 좋다는 것입니다.

주택 구입자금이 증여에 해당여부를 확인해 보려는 것이지 부동산을 취득 후 3개월 후에 자금 이동주사에는 별도로 걱정 안 해도 됩니다. 이런경우는 현금으로 슬쩍 자식들에게 넘겨 줄 수 있는 기회를 또 연구 하면 되겠지요.

증여세에서 제일 중요한 것은 자금출처조사 대상자에 빠지는 것이 가장 중요한 것 입니다.