상가계약시 가 계약금 반환여부 판례

안녕하세요.

이부장의 부동산채널 이부장입니다.

상가임대차 계약을 할 경우 본계약을 하기전 가 계약금으로 50~100만원정도

먼저 입금하는경우가있습니다. 흔히 다른사람보다 우선순위에서 찜! 을 하기 위함인데요.

그대로 계약을 하면 상관없지만 피치못할 사정으로 계약을 못하게 되었을 경우

가 계약금을 돌려달라. 못 돌려준다. 다툼이 많이 있습니다.

판례는 어떻게 해석을 하는지 알아보겠습니다.

 

■ 가계약을 했다가 정식계약이 되지 않으면 가 계약금을 반환하여야 하는가.

(부산지방법원 2007.07.26 , 2003가합10578) (대법원 1983.12.13 : 83누383)

경우에 따라 다릅니다.

그러나 가 계약서를 작성하지 않은 경우 법원은 대부분 돌려주라는 판결을 하고 있습니다.

 

가계약금은 본 계약을 주요 급부의 주요부분이 확정되어 있는 경우는 예약 또는 조건부 계약으로 볼 수 있고, 그것이 확정되어 있지 않는 경우는 준비단계의 계약으로 보고 있습니다.

결국 가계약은 될 수 있으면 하지 않는 것이 다툼을 예방할 수 있습니다.

법해석에 따라 가계약금을 돌려받을 수 있지만 계약당사자 들이 서로 틀리는 주장 속에 해결하기가 상당히 힘든 경우가 너무 많이 있습니다.

구두계약도 법적으로 효력은 있지만 다툼이 발생되면 계약당사자간에 입증문제가 관건이 될 수 있습니다.

(대법원 1983. 12. 13 ,     83누383판결) 말 그대로 구두로 이야기해서 계약내용의 마무리 되는 것이 아니라, 법적 효력을 발생 할 수 있게 중요부분에 확정적인 계약사항들이 입증이 되어야 계약의 효력으로 발생시킬 수 있습니다.

만약, 구두 상 계약은 서로 신뢰로 맺어지는 계약이기 때문에 법보다 신의의 문제로서 가장 쉬우면서도 어려운 것입니다. 만약 다툼이 발생된다면 결국 법원결정에 의하여 판단이 되는데 우리 민법에서는 "증거주의"를 원칙에 따라 재판을 진행하고 있는 법제 하에서는 중요한 약속일수록 서면이아니라 말로 약속되었다는 것은 상식적으로 이해가 되지 않는다. 라는 판단을 하고 있기에 법률적으로 문제가 발생할 경우를 대비하여 반드시 계약서를 작성하는 것이 중요한 사항입니다.

그러나 계약서를 특수한 사정으로 작성하지 못하는 상황이라면 최근 핸드폰 녹음 기술의 발달로 인하여 대화 내용을 녹음시키는 방법도 차선책이라고 할 수 있지만 녹음된 내용에 대하여 다툼이 있을 경우  반드시 확정적 증거력으로 힘이 발휘되지 않는다는 점을 알아 두어야 할 것입니다.

결국 모든 계약은 계약서작성으로 문서화하는 것이 가장 현명한 선택이며 다툼을 제거하는 제1의 원칙입니다.

중개업을 영위하시는 공인중개사님, 중개보조원님들과 상가임차를 희망하시는 소상공인 사장님들은 유념하시어

계약하시기 바랍니다.