우선변제권의 인정여부 - 부동산 상담

우선변제권의 인정여부 - 부동산 상담

출처 - 한국 부동산 뉴스 2017년 10월 (제286호)

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최덕순 변호사

보증금을 완납하지 않은 우선변제권의 인정여부

대법 " 우선변제권 인정요건에 임차보증금 전액지급 요건 없어 "

 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.

 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주임법 제3조 제1항.)

 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다.)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주임법 제3조의 2 제2항).

 즉 주택임대차보호법에서는 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 대항력과 우선변제권을 규정하고 있다.

 대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다.

 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 주장하기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 상태에 있어야 하고, 주택의 인도라 함은 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 의미하며, 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배가 있다고 할 수 있는 객관적인 관계를 가르키는 것이고, 주민등록은 공시방법으로써 일반 사회통념상 그 주민등록으로 임차주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는 것으로 인식 할 수 있는가 여부에 따라 그 유효 여부가 결정되어야 하며, 주민등록을 마친 때라고 함은 임차인이 그 주택을 인도받은 주소지로 자신이나 가족들의 명의로 전입 신고를 한 것을 의미한다.

 여기서 주택의 인도와 전입신고는 다세대주택이나 연립주택의 경우 반드시 건축물 현황도에 의하여 동,호수 까지 정확하게 일치해야 한다.

이와 같이 주택을 인도받고 주민등록까지 마쳤으면 그 익일부터 대항력이 생긴다.

 그리고 확정일자는 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는데 , 이 때의 그 날짜가 바로 확정일자이다.

 확정일자가 부여된 임차권과 다른 권리와의 우선순위는 확정일자의 부여일을 기준으로 삼는다. 대항력은 그 요건을 갖춘 상태에서도 익일부터 효력이 발생하지만, 확정일자는 그 날부터 효력이 발생한다.

 문제는 임차인이 보증금 중 계약금만 지급한 후 주택을 인도받고 전입신고까지 마쳤는데, 그 후 동일한 건물에 대하여 전세권자가 전세권등기를 하였고, 전세권등기가 경료된 후에 보증금 중 잔금을 지급한 경우 임차인이 전세권자에 대하여 보증금의 우선변제권을 주장할 수 있는가 여부이다.

 이에 대하여 대법원은 "주택임대차 보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해서는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지 않는다. 

따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 

나머지 보증금을 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대하여 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다." 라고 판시하여 주택 임대차보호법상 보장 받는 임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록의 요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자만 받으면 완전히 효력이 있고, 보증금의 완납 여부는 고려할 사항이 아니라는 것이다.(대법원 2017.08.29. 선고 2017다212194 판결 참조.)