이부장 채널
2019. 5. 14. 09:48
2019. 5. 14. 09:48
◆ 신탁등기 된 부동산 임대차 계약 유의 사항
신탁등기된 부동산을 부동산을 통해 계약을 할때 실제 소유자인 신탁자(건물주)와 계약을 해야 하는지,
아니면 수탁자(신탁회사)와 계약을 체결해야 하는지가 문제가 되기도 하고 많은 사람들이 헷갈려 하기도 합니다.
가끔 신탁자인 건물주가
내가 주인이니 나랑 계약을 하고
보증금도 나에게 입금해라!
하고 하는 분들도 있는데
계약을 하는 중개사와 임차인은 절대 그렇게 해서는 안되고 꼭! 확인해봐야 할 사항이 있습니다.
공인중개사법 제25조 제1항 제1호는 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에
중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인(임차인)에게 당해 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계를
성실, 정확하게 설명하고 , 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고
규정하고 있고,
부동산등기법 제81조 제3항은 신탁원부는 등기기록의 일부로 보고 있습니다.
일정규모 이상의 신축건물을 계약할 때는 반드시 신탁여부를 확인하고 나아가 신탁원부를 필히 발급받아 권리관계를 명확히 확인하는 것이 좋습니다.
그렇지만 굳이 신탁원부를 확인하지 않더라도
신탁부동산의 임대차 계약시 수탁자(신탁회사)와 임대차계약을 체결하는 것이 원칙 입니다.
다만 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받은 경우에는 신탁자(건물주)와 임대차 계약을 체결할 수 있습니다.
신탁부동산(건물)의 임대차 계약시 수탁자(신탁회사)의 사전승낙을 조건으로 위탁자(건물주) 명의로 체결하되,
수탁자인 신탁회사의 동의를 받아 그 신탁회사에 보증금을 지급해야 비로서 효력이 있고, 그렇지 아니하면 임대차의 효력을 주장하지 못합니다.
▶ 신탁과 관련된 대법원 판례
(대법원 1991.8.13. 선고 91다12608 판결.)
"신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권 이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것은 아니라 할 것이다" 라고 판결을 하였습니다.
전세나 월세를 구할때 헷갈리기 쉬운 신탁등기에 대해 알아 보았습니다~
보증금 입금은 꼭! 신탁회사에 하시기 바랍니다~