◆신탁등기된 부동산을 개업공인중개사가 중개하는데 있어서 실제 소유자인 신탁자와 계약을 해야 하는지, 아니면 수탁자인 신탁회사와 계약을 체결해야 하는지가 문제가 됩니다.
→ 공인중개사법 제25조 제1항 제1호는 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계를 성실, 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거 자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산등기법 제81조 제3항은 신탁원부는 등기기록의 일부로 보고 있습니다.
◆일정규모 이상의 신축건물을 중개할 시에는 반드시 신탁여부를 확인하고 나아가 신탁원부를 필히 발급받아 권리관계를 명확히 확인하도록 합니다.
→이러한 경우 개업공인중개사는 대상물건의 등기사항증명서를 발급 열람하여 등기사항증명서 갑구란에 수탁자인 신탁회사 및 신탁번호를 확인할 수 있습니다.
이 신탁번호로 관할등기소에 직접 방문하여 신탁원부를 발급받아보면 그 신탁원부에 당해 부동산의 신탁유형과 신탁계약조건 및 매매계약, 임대차계약에 대한 권리가 누구에게 있다는 내용이 명시되어 있습니다.
◆신탁부동산의 임대차 계약시 수탁자(신탁회사)와 임대차계약을 체결하는 것이 원칙입니다. 다만 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받은 경우 신탁자(건물주)와 임대차계약을 체결할 수 있습니다.
→ 신탁부동산의 임대차 계약시 수탁자의 사전승낙을 조건으로 위탁자 명의로 체결하되, 수탁자인 신탁회사의 동의를 받아 그 신탁회사에 보증금을 지급해야 비로서 효력이 있고, 그렇지 아니하면 임대차의 효력을 주장하지 못합니다.
따라서 개업공인중개사가 신탁부동산을 중개하는 경우, 독단적으로 실제 소유 자(신탁자)와 계약을 체결토록 할 것이 아니라, 반드시 신탁원부를 발급받아 본건 물건의 신탁회사에 방문 혹은 통신으로 계약체결에 관한 법률적인 관계를 확인한 후에 수탁자인 신탁회사 및 실제소유자인 신탁자가 함께 입회하에 매매.임대차 계약을 진행하여야 할 것입니다.
▶신탁과 관련된 대법원 판례는 (대법원 1991.8.13. 선고 91다12608 판결)
"신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권 이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것은 아니라 할 것이다" 라고 판결을 하였습니다.
또 중개실무에 있어서 이러한 신탁부동산의 법률관계를 명확히 분석하지 않아 임대차를 중개한 개업공인중개사의 과실책을 인정한 판례도 나오고 있습니다.(수원지방법원 2009.12.22. 선고. 2009가단18799 판결)
▶신탁등기 된 부동산을 임대차 중개한 중개업자에게 손해배상책임
(수원지방법원 2009가단18799, 2009.12.22.선고)
각 임대차계약을 중개한 개업공인중개사는 원고들에게 중개 당시 사건 임차목적물에 관한 신탁계약 등을 개략적으로 설명하기는 하였으나 제대로 된 내용이 아닌 전혀 다른 법률적 해석, 즉 신탁계약을 체결한 이유는 임대인이 개인보다는 법인이 더 안전하고 신탁계약은 임대차보증금의 안전한 담보를 위한 것이라고만 설명,
나아가 계약서상에 이 사건 임차목적물에 설정된 신탁의 법률관계를 전혀 기재하지 않았을 뿐더러 여태 한 번도 문제된 적이 없으나 만일 문제가 생긴다면 중개업자가 책임친다고 말을 하는 등 임대차계약의 체결을 유도한 사실과 신탁계약의 내용을 문의하거나 신탁원부 등 관련서류의 제출을 요구한 적이 없을 뿐만 아니라 등기소에 방문하여 신탁원부를 발급받지도 않았다.
결국 중개업자는 신탁에 관한 법률관계를 전혀 이해하지도 못한 채 계약을 체결토록 한 과실이 있어 중개업자들은 연대해서 피고들의 손해액 중 70%를 배상할 책임이 있다.
