전세금 질권 설정 - 집주인에 대한 질권 설정 여부는?

전세금 질권 설정 - 집주인에 대한 질권 설정 여부는?

 

 

안녕하세요~

이준표 공인중개사 입니다.

 

흔히 전세자금 대출을 받으면서 대출금은 집주인에게 은행에서 지급을 하고

전세 계약이 만료 되면 집주인은 은행에 전세대출금을 상환 하는 것이 정답인데요.

가끔 그것을 모르는 집주인 분이 전세입자에게 전세금을 모두 돌려 주는 경우가 생깁니다.

공인중개사님 들이 잘 설명해주고 은행에 돌려줘야 한다고 체크를 해주 셔야 하는데요.

 

 

오늘 판례는 전세입자가 전세자금대출을 받고 집주인이 은행이 아닌 세입자에게 전세 보증금을 돌려줬을때

어떠한 상황이 나오는지에 대한 법원의 판례 입니다.

 

" 집주인 상대로 '질권"은 살아 있어...세입자 배임죄 성립 안돼"

 

전세금을 담보로 대출을 받는다는 사실을 집주인에게 알린 뒤, 대출금을 모두 갚지 않은 상태에서 집주인으로부터 전세금을 돌려받은 것은 '배임'에 해당하지 않는다는 대법원의 첫 판단이 나왔다.

 

집주인이 세입자가 전세금을 담보로 제공하는 것을 알고 이를 승낙한 경우에는 담보로 설정한 은행이나 금융사의 동의 없이 전세금을 세입자에게 돌려준 경우 은행 등이 집주인을 상대로 계속해서 권리를 행사할 수 있다는 취지의 판결이다.

 

대법원 3부(주심 박병대 대법관)는 배임 협의로 기소된 박모씨(36)에게 징역 1년을 선고한 원심을 파기하고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다고 8일 밝혔다.

박씨는 2011년 7월 경기 용인 기흥구 소재 김모씨의 아파트에 대해 전세금 1억6천만원을 지급하고 전세계약을 맺었다. 박씨는 김씨와 전세계약을 체결할 무렵 효성캐피탈에 전세자금 대출을 신청해 전세보증금 1억2천만원을 대출 받았다. 박씨는 대출 사실과 전세금반한 채권에 대한 효성캐피탈의 질권 설정을 김씨에게 알렸고 김씨는 이을 승낙했다.

 

 

하지만 박씨는 2013년 9월 대출금을 갚지 않은 상태에서 집주인 김씨에게 이사를 나가겠다고 말해 김씨로부터 전세금 중 1억4천만원을 돌려받아 소비해, 효성캐피탈이 김씨로부터 전세금을 돌려 받을 수 없게 했다는 혐의로 재판에 넘겨졌다.

 

1-2심 재판부는 "돈을 빌리는 사람이 돈을 빌려주는 사람에게 다른 사람으로부터 받을 돈을 담보로 '권리질권 설정계약'을 체결해준 경우에는 담보대상의 보호 또는 관리를 위해 협력해야한다"고 말했다.

 

또 "자신의 채권에 대해 담보를 설정해준 경우, 채권에 대한 보호.관리는 '타인의 사무'에 해당한다."고 밝혔다.

 

이어 "배임죄는 '타인의 사무를 처리하는 사람'이 그 임무에 위배하는 행위로 재산상 이익을 취득해 타인에게 손해를 끼치는 것이므로 박씨의 행위는 배임죄에 해당한다"며 박씨에게 징역1년을 선고했다.

 

하지만 대법원은 효성캐피탈이 집주인에게 전세금에 대한 담보설정 사실을 통지하고 집주인이 담보설정을 승낙한 때에는, 효성캐피탈의 동의가 없었다면 담보의 목적물인 전세금을 돌려줬더라도 집주인은 이에 대해 효성캐피탈에 대항할 수 없다고 판단했다.

 

즉, 집주인인 김씨가 질권 설정에 승낙했기 때문에 효성캐피탈의 동의 없이 세입자 박씨에게 전세금을 돌려줬더라도 효성캐피탈이 여전히 김씨에게 질권을 행사할 수 있어 효성캐피탈에 손해를 끼치지 않았다는 취지다.

 

대법원은 "효성캐피탈이 김씨에게 계속해서 행사할 수 있는 경우에는, 박씨가 질권의 대상이 되는 전세금을 돌려받았더라도 이를 '다른 사람의 사무를 처리하는 사람'으로서 임무에 위배하는 행위를 해 손해를 끼친 것으로 볼 수 없어 배임죄가 성립하지 않느다."고 판단했다.

 

 

이 판결에서 보면

집주인에게 질권이 살아있다.라고 판결한 것은 채권자인 효성캐피탈은 집주인인 임대인에게 채권을 청구하여도 된다.라는 뜻으로서 개업공인중개사님들은 혹시 전세물건에 대하여 새로운 전세임대차 계약을 체결하고 잔금을 처리할때 전세금대출 여부.상환 여부도 반드시 확인해 보아야 할 것으로 보입니다.