[주택임대차보호법]소액보증금 최우선 변제권 인정되지 않는 경우

안녕하세요.

이부장의 부동산채널 이부장입니다.

보통 소액임차인은 경매시 최우선변제권 이 있어 다른채무보다 우선하여 보호받고 있습니다.

오늘은 소액임차인의 최우선변제권이 인정되지 않는 경우의 판례를 살펴보겠습니다.

* 주택임대차보호법 소액보증금 최우선변제권 인정되지 않는 경우

(대법원 2015. 5 . 28. 선고 2015다2553 판결2)

 

개업공인중개사 중에는 아직도 은행 및 각종채무가 많이 설정되어 있는 주택이나 아파트에 대하여도 최우선변제를 받는다고

임차인을 기망하여 임대차 계약을 체결하는 경우가 간혹 있습니다.

 

그러나 법원은 계약당시 설정된 채무가 많은 물건에 대하여

임차인과 임대인의 임대차 계약을 제3채권자에 대한 기망행위로 간주하고 배당을 하지 않는 쪽으로 판결이 선고되고 있습니다.

주택임대차보호법은 (*민법보다 앞선 특별법입니다.) 일정금액 이하의 소액보증금 임차인을 다른 담보물권자보다 우선하고 있다.(주택임대차보호법 제8조 제1항1) 고 규정이 되어 있습니다.

이는 경매에서 선순위의 담보물권자(주로 저당권자)가 있더라도 우선하여 자신의 보증금을 배당받을 수 있다.

는 것입니다.

 

그러나 일정한 경우 위의 소액보증금의 최우선변제권은 인정되지 않는 경우가 있습니다.

판례(대법원 2015. 5 .28 선고 2015다2553 판결2 )의 사안을 보겠습니다.

 

* 기초사실

길동씨는 2011. 12 A캐피탈에 2억3천만원을 차입하고 유일한 재산인 남양주시 진접읍 소재 아파트에 근저당권을 설정하였습니다. 하지만 길동씨는 대여금을 변제하지 못하였고 이에 A캐피탈은 근저당권의 실행, 즉! 경매의 개시신청을 하였습니다.

그런데 경매개시 2개월전 길동씨는 안산에 거주하는 갑돌이와 안산에서 임대차 계약을 체결하였다.(당시 임대차보증금 시세1억, C씨는 1600만원)

그 후 본건에 경매가 진행되었고 배당이 시작되었고 갑돌이는 소액보증금 임차인으로써 근저당권자인 A캐피탈에 우선하여 본인의 임대차보증금을 우선변제 받았습니다.

이에 A캐피탈은 갑돌이와 길동씨의 채무초과 사실을 알면서도 임대차계약을 체결해 소액보증금 최우선변제권을 인정받은 것은 A캐피탈의 채권을 해하는 "사해행위" 라고 주장하며 배당이의의 소 를 제기하였습니다.

 

*이에 대법원은

갑돌이는 임대인 길동씨의 채무초과상태가 충분히 의심되는데도 당시 전세시세 보다 훨씬 저렴한 액수를 보증금으로 내고 임대차계약을 체결해 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻었는데, 이는 관행을 벗어나는 비정상적인 거래로 보이고, 안산에 살던 갑돌이가 경기도 남양주시 진접읍에 있는 길동씨의 아파트 임대차계약을 체결한 점과 계약체결 장소가 경기도 안산이었던 사실도 이례적이기 때문에 갑돌이의 임대차계약은 A캐피탈의 채권을 해치는 사해행위로 봐야한다. 고 하며

"주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권을 인정받는 임차인은 통상적인 거래 때보다 임대인의 채무초과상태 여부에 관해 주의를 덜 기울이게 되긴 하지만,

당시 보증금 액수는 적정했는지, 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 무시하지는 않았는지 등을 종합적으로 고려해 임차인에게 사해의사가 없었는지 여부를 판단해야 한다" 고 판시하여 A캐피탈의 손을 들어 주었다.

* 결론

위 판례는 이례적인 사정(시가대비 현저히 저조한 임대차보증금 등)이 보이는 소액 우선변제권을 가진 임대차계약의 경우 사해행위로 인정될 수 있다. 는 취지의 판결로 보입니다.

하지만 주택임차인의 보호를 입법목적으로 하는 주택임대차보호법 상

위 판결이 일반적인 임대차 계약에 적용된다고 보긴 어려울 것으로 보입니다.

1) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.(주택임대차보호법 제8조 제1항).

*2017년 서울의 기준으로 보증금 1억원이하 일때 3400만원까지 우선변제권이 있습니다.