자금조달계획서 와 자금출처조사 - 세법가이드

자금조달계획서 와 자금출처조사 - 세법가이드

출처 - 한국 부동산뉴스 2017년10월 286호

정동현의 세법가이드 - 8.2 부동산 대책 중 부동산세법

자금 조달 계획서와 자금 출처 조사의 관계

8.2 주택시장 안정화 대책의 일환으로 2017..9.26 이후부터 투기과열지역

소재 3억원이상 주택 거래시 자금조달 및 입주계획 제출 의무화 하도록 하고 있습니다.

 이는 다주택자의 투기억제 및 소득이 불분명한 자의 증여세 등 탈세를 막기 위한 것으로 자금조달계획서 작성을

소홀히 여겼을 때 뜻 하지 않은 세무조사 등을 받을 수 있고 아울러 세금추징 등 불이익을 받을 수 있으니 유의 하여야 할 것입니다.

 이달에는 자금조달 및 입주계획 작성 및 제출에 관한 내용과 자금출처조사와의 관계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

  직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 과세관청으로부터 취득 자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 한다.

 다만, 소득에 대하여 명백한 증명이 가능한 경우나 연령,직업 등을 감안하여 사회 통념상 스스로 당해 재산을 취득할 능력이 있다고인정되는 때에는 자금출처 조사를 배제하고 있다.

 이때 구체적인 자금출처조사선정은 최근 5년간 부동산거래내역과 재산변동사황과 누적 소득 등을 분석하는 소득-지출분석시템(PCI 분석기법)을 통해 자신의 능력으로 취득할 수 있는지를 분석하여 선정하므로 기존의 소득이나 재산이 충분히 소명가능하고 연령별로 아래같이 일정금액이하의 부동산을 취득 경우에는 자금출처조사를 받지 않았다.

 하지만 2013년11월이후 금융정보 분석원 (FIU)으로부터 고액현금거래(동일은행 일일 2000만원 이상 현금입출금거래)를 국세청이 통보 받아 자금 출처조사 선정방법으로 활용함으로써 최근 고액현금거래로 인한 자금출처 조사 후 추징액이 과거에 비해 10배이상 증가했을 정도로 과세관청에서는 이방법을 적극 활용하고있어 고액 현금 입출금시 주의를 하여야 한다.

 더욱이 올해 8.2 부동산 대책의 일환으로 새로 시행된느 자금조달계획서 작성및 제출은 새로운 자금출처조사선정 방법으로 활용될 예정이어서 이에 대한 철저한 대비가 필요한 것이다.

 자금조달계획서 작성과 자금출처조사의 관계에 대해 알아보고 전에 간략히 자금조달 및 입주계획서 제출제도 에 대해 간략히 설명하면 다음과 같다.

1. 자금조달계획 등 제출대상

 8.2주택시장 안정화 대책 일환으로 투기과열지구 * 소재 3억원 이상 주택(오피스텔 등 준주택은 제외)거래시 자금조달 및 입주계획 제출 의무화

 * 서울(25개구 전체), 세종(행정중심 복합도시건설 예정지역), 과천, 대구 수성구 , 성남분당구 주택거래(분양권 및 입주권에 대한 공급 또는 전매계약 포함)

2. 적용일 기준

 자금조달 및 입주계획서 제출대상은 개정된[부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령]시행일인 '17.9.26. 계약체결 분부터 적용('17.9.26일 이전에 계약하고 '17.9.26일 이후에 잔금지급한 경우는 미해당)

3. 작성대상자

 자금조달 및 입주계획서(시행규칙 별지 제1호의2 서식)는 매수인의 자금조달 및 입주계획을 확인하기 위한 것으로 매수인이 자금조달 및 입주계획서 작성 및 서명.날인

4. 실거래 신고 및 계획서 제출방법

 실거래 신고는 직거래시 거래당사자, 중개거래시 개업공인중개사가 신고의무자임

 다만, 중개거래 시 매수인이 자금조달 및 입주계획의 내용을 미제공하거나 공개를 원하지 않을 경우 매수인이 별도제출 가능

 그럼 자금조달계획서 및 입주계획서를 보면서 작성방법과 자금출처조사와의 관계에 대해 살펴보도록 하자.

 자금조달계획서는 과세관청에 통보되어 배우자 및 직계존비속간의 자금거래, 과거 소득신고의 적정성 여부를 검토 하는데 과세자료로 활용될 것이므로 신중하게 작성을 하여야 한다.

 자금조달계획서 서식을 자세히 살펴보면 자금조달계획은 크게 자기자금과 타인자금으로 구분되어 있고 하부항목으로 구체적인 조달방법을 기입하도록 하고 있다. 이 때 유의해야할 항목이 자기자금의 ⑥현금 등 기타 란과 타인자금의 ⑨ 사채 ⑩ 기타 라닝ㄹ 것으로 판단된다.

 자기자금중 ⑥ 현금 등 기타 항목에 기입하는 경우 금융기관 예금액 이외의 각종 금융상품 및 간접 투자상품을 통해 조달하는 자금이 아닌 경우 금고등 현금으로 보유하고 있는 자금을 취득자금으로 활용했다는 의미로 해석 될 수 있어 은닉재산 및 증여재산으로 의심 받을 수 있는 항목이니 유의해야 한다. 실제 과세관청에서는 예금 등 금융상품이 아닌 과다한 현금으로 자금조달한 것으로 기입한 경우 자금출처조사 우선 선정할 수 있을 것으로 판단된다. 그러므로 현금으로 조달한다고 기입했을때는 그 출처에 대해 명확히 소명할 수 있도록 준비를 하여야 할 것 이다.

 타인자금 중에는 ⑨ 사채와 ⑩ 기타 차입 란이다.⑨ 사채의 경우 법인 및 개인사업자등으로부터 차입한 경우이고⑩ 기타의 경우 금융권차입이나 법인 및 개인사업자를 통한 차입이 아닌 일반 개인에 대한 차입을 말하는 것으로 이에 대한 실제 차입여부를 확인할 것으로 판단된다.

 특히, ⑩ 기타 차입의 경우 다분히 가족 등 특수관계자간의 차입으로 의심하여 실제 차입여부를 더 면밀히 검토 할 수 있다. 과세관청에서는 직계존비속, 즉, 부모자식 간 자금 차입은 원칙적으로 증여로 추정해 과세하고 있다. 다만, 증여를 추정하는 것 이므로 계약서, 확인서, 이자지급내역, 원리금상환내역 등에 의하여 실제 차입에 해당하는경우에는 증여로 보지 않도록 하고 있다. 실제 차입인지에 대한 소명은 납세자가 스스로 하여야 한다.

 결국 ⑨사채와 ⑩ 기타 차입으로 기재하는 경우 과세관청에서는 실제 차입에 해당하는지에 대한 세무조사를 할 수있고 이에 납세자는 실제 차입임을 증명할 수 있어야 한다는 것이다.

 이렇듯 자금조달계획서상 자기자금중 ⑥ 현금과 타인자금중 ⑩ 기타차입의 경우에는 과세관청에서는 소득탈루 및 증여세 탈루를 의심할 수 있으니 부정확하게 기입하거나 허위로 기입하는 경우 과태료뿐만 아니라 세무조사 등 세무적 불이익을 받을 수 있으니 유의하영야 한다.

 그 외 입주계획서 작성편을 보면 직접 거주할 것인지 임대를 할 것인지에 대해 표시하도록 하고 있다. 이는 8.3이후 시행되는 조정대상지역의 주택 취득시 거주요건을 갖추어야 1세대 1주택 비과세되는 요건과 맞물려 있다. 그러므로 자금조달계획 중 보증금승계에 표시하고 본인거주를 표시하는 실수를 하지않아야 할 것이다. 임차인과 같이 동거하는 것은 상식적으로 맞지 않기 때문이다.

 정부는이번 대책으로 규제를 강화해 자연스레 증가하는 편법증여가 봉쇄될 가능성이 높다고 보았다. 자금조달계획서에 가장 민감한 부분은 소득증빙인데 이번 규제로 대출한도가 40%까지 줄어든 상황에서 소득이상의 자금이 주택매매에 사용되면 과세관청의 분석시스템에 걸려 자금출처조사에 걸리기 쉽기 때문이다.

 그럼에도 불고하고 자녀를 허위로 가족회사 등에 직원 등재하여 소득증빙을 맞추거나 타인 간 금전거래계약으로 위장해 자금출처조사도 회피할 수 있는 편법을 막을 수 있는 제도적인 장치가 마련되어야 실효성이 잇을 것으로 보인다.

첨부파일에 별지로 올리겠습니다.

[별지 제1호의2서식] 주택취득 자금조달 및 입주 계획서 (해당자만 기재).hwp

[별지 제1호의2서식] 주택취득 자금조달 및 입주 계획서 (해당자만 기재).pdf