계약서 작성 시 의뢰인의 말만 믿고 계약서를 작성하는 것은 금물
출처 - 한국 부동산 뉴스 2017년 10월 286호
변호사 - 허다은
부동산 중개사고 예방 판례
1. 도입
공인중개사는 업무 중에 실제 자신이 중개를 하지 않았음에도 계약서 작성을 부탁받는 경우가 종종 있다.
그런데 위와 같이 자신이 중개하지 않고 단지 계약서를 작성해주었는데 계약서 작성 의뢰인이 위 계약서로 대출금을 편취한 사안에서 공인중개사의 손해 배상 책임이 인정된 판결이 있으므로 이에 대하여 살펴보고자 한다.
2. 사실관계
가. 사안1
공인중개사 A는 자신이 임차인이라고 칭하는 甲이 임대인 乙과 함께 A가 운영하는 공인중개사 사무소를 찾아와서 甲과 乙 사이에 임대차 계약이 체결되었다고 이야기 하기에 甲과 乙 사이의 임대차 계약서를 작성해준 후 위 계약서의 개업공인중개사란에 서명.날인 하였다.
그런데 사실 甲은 허위의 임대차 계약서를 작성하여 금융기관으로부터 전세자금대출을 받아 이를 편취하기로 하였던 것이고, 甲은 위 계약서가 작성되기 전 이미 금융기관에서 전세자금 대출계약을 체결 하였다.
공인중개사 A는 위 임대차 계약서 작성 당시 임차인이라고 칭하는 甲과 임대인이라고 칭하는 乙 사이에 실제 임대차 보증금이 지급되는지 여부, 계약금이 지급되는지 여부를 확인해보지 않았고, 단지 甲과 乙의 말만 믿고서 임대차 계약서를 작성해 주었다.
그리고 위 임대차 계약서에는 잔금의 지급방법이나 지급계좌에 대한 아무런 기재가 없었다.
甲은 乙과 사이에 임대차 계약을 체결한 후 위 A가 작성해준 임대차 계약서 및 전입신고된 주민등록등본을 전세자금대출 계약을 체결한 금융기관에 제출하였고, 이에 속은 금융기관은 임대인인 乙의 은행 계좌로 송금하였다.
甲은 乙에게 잔금 중 일부가 준비되지 않았다고 하며 위 임대차 계약의 계약금을 포기하면서 계약을 해제하였고, 乙은 甲에게 금융기관으로부터 받은 돈을 반환하였고, 甲은 위와 같은 방법으로 대출금 상당액을 편취하였다.
나. 사안2
공인중개사 B는 丙으로부터 임대인 丁 , 임차인이 戊, 전세목적물 주소 및 전세보증금은 2,800만원을 내용으로 하는 전세계약서를 작성하여 달라고 부탁받으면서 임대인 丁의 도장도 함께 받았다.
공인중개사 B는 丙으로부터 부탁받은대로 전세계약서를 작성하여 丙에게 교부해주었고, 丙은 戊에게 위 계약서를 교부하여 戊는 위 전세계약서를 금융기관에 담보 목적으로 제공 하였다.
공인중개사는 위 전세계약서에 중개인란은 공란으로 두고 중개대상물 확인설명서를 첨부하지 아니하였다.
금융기관은 임차인 戊로부터 위 전세계약서를 담보 목적으로 제공받고, 위 전세계약서가 진정한 것으로 믿고 그에게 1,550만 원을 상환기일을 2007.11.17 , 이율을 연48%로 정하여 대여하였는데, 위 전세계약서는 허위의 전세계약서였고, 임차인 戊는 위 대출금 1,550만원 상당을 편취 하였다.
3. 위 사안에 대한 중개사의 책임 검토
위 소개된 사인1.은 인천지방법원 2015가단234748 판결의 사실관계를 재구성한 것이고, 위 소개된 사안2.는 대법원 2009다78863 판결의 사실관계를 재구성 한 것이다.
우선 위 사안과 관련한 규정을 살펴 보면 아래와 같다.
◎ 관련 규정
공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존 하여야 한다. |
위 공인중개사법에 의하면 공인중개사가 '중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때' 거래계약서를 작성.교부 하도록 정하고 있으므로 자신이 중개행위를 하지 않았음에도 함부로 거래계약서를 작성하여 제3자에게 손해를 입힐 경우 손해배상책임이 따를 수 있음을 유의하여야 한다.
대법원에서도 2010.05.13 선고 2009다78863 판결에서 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률'의 목적, 중개업자의 자격요건 . 기본윤리 등이 엄격하게 규정되어 있는 점, 위 법이 중개업자로 하여금 중개가 완성된 때에 거래계약서 등을 작성 . 교부하도록 정하고 있는 점 등을 고려하면, 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성.교부 하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성.교부 하여서는 아니된다'고 하면서 , '부동산 중개업자가 자신의 중개로 전세계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약 당사자가 아닌 자에게 전세계약서와 중개대상물 확인설명서 등을 작성.교부해 줌으로써 이를 담보로 제공받아 금전을 대영한 대부업자가 대여금을 회수 하지 못하는 손해를 입은 사안에서, 중개업자로서는 일반 제3자가 그 전세계약서에 대하여 중개업자를 통해 그 내용과 같은 전세계약이 체결되었음을 증명하는 것으로 인식하고 이를 전제로 그 전세계약서를 담보로 제공하여 금전을 차용하는 등의 거래관계에들어갈 것임을 인식할 수 있었다고 보아, 중개업자의 주의의무 위반에 따른 손해배상책임을 인정' 하였다.
즉, 부동산거래계약서는 공인중개사법에 따라 중개행위가 완성되는 경우에 작성하게 되므로 일반적으로 금융기관과 같은 제3자는 공인중개사가 작성한 계약서상의 권리의무관계를 진실한 것으로 믿고 이를 기초로 하여 거래를 하게 될 가능성 높고, 위와 같이 금융기관이 공인중개사가 작성한 거래계약서를 진실한 것으로 믿을 것 이라는 점은 거래계약서를 작성. 교부하는 공인중개사가 충분히 짐작할수 있다고 보여 지고, 공인중개사가 작성한 임대차 계약서는 계약서상의 부동산임차인이 임대인에 대하여 보증금반환채권을 가진다는 것을 나타내는 것으로서, 대출에서 보증금 채궈늘 담보로 제공함에 있어서 그 채권의 존재 및 내용 등을 뒷받침하는 1차적인 서류로 제시. 교부될 수 있음은 개업공인중개사로서 쉽사리 예견할 수 있으므로 공인중개사의 손해배상책임이 있다고 보는 것이다.
위 사안들에서도 법원은 공인중개사들이 실제로 중개의뢰를 받지도 않았음에도, 실제 계약이 체결되었는지 등에 대한 구체적인 내용조차 확인하지 않은 채 의뢰인들의 말만 믿고 임대차 계약서를 작성해준 과실이 인정되고 그로 인하여 그 계약서를 진실한 것으로 믿고 보증금 채권을 담보로 대출 해준 금융기관이 대출금 상당액을 손해보았다는 점이 인정된다고 보아 결국 공인중개사들의 손해배상책임이 인정되었다.
비록 피해자인 금융기관의 과실을 들어 과실상계를 통하여 일부 배상 책임이 제한되기는 하였지만 위와 같이 실제 중개 행위를 하지 않았음에도 거래계약서를 작성하여 제3자가 이를 진실한 것이라고 보아 손해를 입었다면 그에 따라 일부 손해를 배상하게 될 수 도 있으므로 거래계약서를 작성할 때 에는 계약이 진실한 내용인지에 대하여 최대한 구체적으로 확인하여 위와 같은 손해배상책임을 지지 않도록 하여야 할 것이다.
특히, 사안2의 경우 거래계약서의 개업공인중개사란에 공란으로 두고 자신의 서명 날인을 하지 않았다. 그런데 이와 같은 경우에도 공인중개사B가 거래계약서를 작성하였음이 인정되고, 계약서의 형식상 통상 공인중개사가 사용하는 서식을 사용하였으며, 내용적으로도 공인중개사의 중개 없이 거래당사자만 계약 체결하였다면 쉽게 담을 수 없는 조항이 기재되어 있으므로 제3자가 이 전세계약서에 대하여 공인중개사를 통하여 그와 같은 내용의 임대차 계약이 체결되었음을 증명하는 것으로 인식할 것이라고 보아 공인중개사의 손해배상책임이 있다고 보고 있으므로 위와 같이 계약서를 작성할 때 개업공인중개사란에 공인중개사의 서명날인을 하지 않더라도 그 책임이 인정될 수 있다는 점에 대하여 주의를 요한다고 할 것이다.
따라서 계약당사자 쌍방이 모두 참석한 자리에서 실제 계약당사자가 맞는지 신분증을 요구하여 그 동일성 여부를 확인하여야 한다.
주민등록증의 경우 민원24사이트(http://www.gov.kr/portal/minwon?Mcode=10001)에서 운전면허증의 경우에는 e-운전면허사이트(https://dls.koroad.or.kr/) 에서 진위 여부를 확인할 수 있다.
참고로 위조된 신분증 사본과 위조된 입금 확인증을 공인중개사에게 제시하여 이를 바탕으로 공인중개사가 임대차 계약서를 작성해주었는데 위 임대차계약서를 통하여 대부업체로부터 보증금 채권을 담보로 대출을 받아 편취한 사안에서도 위 임대차계야서를 작성해준 공인중개사에게 대부업체에 대하여 손해배상책임을 인정한 경우가 있으니 진정한 계약당사자가 맞는지 꼼꼼하게 확인하여야 한다.
만약 계약당사자 중 일방이 대리인에게 위임하여 계약을 체결하는 경우에는 대리인이 적법하게 위임받았는지 여부까지 확인하여야 할 것이다. 대리권을 위임하였다는 인감도장이 날인되었다는 위임장과 인감도장이 맞는지 여부를 확인할 수 있는 인감증명서를 반드시 교부받아 확인하여야 하고, 추가로 위임인과 위임여부에 대하여 통화로 확인하는 절차도 필요할 수 있다.
4. 결어
이상과 같이 공인중개사가 실제 중개행위를 하지 않았음에도 거래계약서를 작성해준 것만으로도 거래계약서로 인하여 제3자가 손해가 발생하면 계약서를 작성한 공인중개사에게 손해배상책임이 발생할 수 있다는 점을 유의하영야 할 것이다.
따라서 거래계약서 작성은 반드시 실제 계약당사자인지, 계약 내용이 진실한지 꼼꼼히 살펴보고 이에 대한 증빙서류도 확실히 챙겨 자신의 과실을 최대한 줄이도록 노력하여야 할 것이고, 단순히 의뢰인의 말만 듣고 거래계약서를 작성하여 손해배상책임을 지는 일이 없도록 하여야 할 것이다.
전세자금 대출은 은행이 집주인에게 주는 돈으로
임차인이 나갈시에도 반.드.시 은행에 되돌려 주어야 합니다.
[별지 제1호의2서식] 주택취득 자금조달 및 입주 계획서 (해당자만 기재).hwp
[별지 제1호의2서식] 주택취득 자금조달 및 입주 계획서 (해당자만 기재).pdf
