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부동산 공법 행위제한이란?
행위제한이란?
관계 법령에 의하여 토지이용행위 등을 제한 하는 것 입니다. (즉, 내땅이라도 내맘대로 이용할 수 없습니다.)
-> 국토의 효율적인 이용 및 합리적인 관리를 위하여 지역.지구 등 지정이 되어 있습니다. 예) 상업지역,주거지역 등등
-> 토지이용행위에 대한 가능 또는 불가능 등의 행위제한 사항이 명시가 되어 있습니다.
-> [토지이용규제 기본법]에서는 지역.지구 등에서의 행위제한을 신설 또는 강화할 시에는 토지이용규제심의위원회의 심의를 의무화하여서 행정편의적인 행위제한 강화를 사전에 차단하고 있습니다.
-> 건축물의 건축이나, 토지형질 변경 등의 행위제한내용을 구체적으로 규정하도록 하는 등 행위제한내용 규정방식을 일원화하기 위한 기본적인 원칙조항을 마련하여 개별 법률에서 행위제한사항 등을 규정할경우 이에 따르도록 하고 있습니다.
예를들면 제2종 일반주거지역 에서는 건폐율이 60%이하 인데 그 이상 건축행위를 제한 하는 것 입니다.
여기서 많이들 착각하고 오해하고 있는 점이 있습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 정한 건폐율의 수치는 중개실무나 실제 건축에서는 아무런 의미가 없습니다. 그냥 법이 그렇다는 겁니다. 그 이유는
-> 구체적인 개별 토지의 건폐율은 그 토지가 속하는 해당 지방자치단체의 '도시계획조례'로 정하기 때문입니다. 예) 서울시
-> 국토계획법 시행령의 수치는 범위정도만 정해주는 용도 입니다.
예) 서울에 있는 토지는 서울시 도시계획조례로 정한 건폐율 및 용적률 제한이 별도로 있어서 이 제한에 따라야 합니다.
제2의 제한에 대해 알아보겠습니다.
제2의 제한중 첫번째는 용도지구에 따른 제한입니다.
건폐율,용적률과는 별도의 제한입니다.
1)경관지구 : 경관을 보호 형성하기 위하여 필요한 지구
2)미관지구 : 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구
3)고도지구 : 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
4)방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
5)개발진흥지구 : 주거,상업,공업,유통물류,관광,휴양기능 등을 집중적으로 개발.정비할 필요가 있는 지구
6)취락지구 : 녹지,관리,농림,자연환경보전,개발제한구역 또는 도시자연공원구역 등의 취락을 정비하기 위한 지구
등 여러 용도지구가 있습니다.
건폐율 및 용적률에 대한 제한이 있어도 제2제한을 확인하여 건축여부를 판단해야 할 것입니다.
제2의 제한중 두번째는 전용주거지역 및 일반주거지역에서의 제한입니다.
일상적으로 대다수의 사람들이 접하는 제한 입니다.
건물을 매수해서 신축하거나 증축할때 참고해야 하는 사항 입니다.
일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한
* 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정거리 이격 (즉,공간을 띄우라는 말입니다.)
* 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정한 범위 안에서 건축조례가 정하는 거리 이상의 띄어 건축하여야 합니다.
-> 다만, 건축물의 미관향상을 위하여 너비20m 이상의 도로로서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니합니다.( *북쪽 도로가 대로변이면 더 높게 건축할 수 있습니다.)
* 20m이상 도로가 접한 대지라면 굳이 일조거리를 확보하지 아니하더라도 최소한의 일조는 자동적으로 확보할 수 있기 때문입니다.
그외에도 많은 제한이 있지만 일상적으로 접할 수 있는 상황이 아니기 때문에 생략하겠습니다.
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부동산 공법 건폐율 및 용적률 이란?
건폐율이란?
* 대지면적에 대한 건축면적의 비율 입니다.
건폐율의 규제 목적은?
* 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조권,채광,통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.
또한, 화재나 기타 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는 데 목적이 있습니다.
건폐율의 공식
* 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100
ex) 100평짜리 대지에 70평짜리 건물이 지어진 경우 건폐율은 70% 입니다.
건폐율의 크기에 대해 알아보겠습니다.
* 건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다는 것을 나타냅니다.
* 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 것을 의미 합니다.
-> 건폐율은 높은 것이 좋으나 상황에 따라 꼭 그렇지는 않습니다.
-> 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있으나 위치에 따라 다른 요소가 작용 합니다.
-> 용도지역에 따라 크기가 달라집니다.
용적률이란?
* 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율입니다.
용적률의 공식
* 용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 *100
ex) 100평짜리 대지에 70평짜리 건물이 3층으로 지어졌다고 할 경우 용적률은 210% 입니다. (70평 x 3층)
-> 용적률을 계산할 때는 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함됩니다. (지하와 필로티주차장은 제외 됩니다)
용적률의 크기
* 용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연멱적의 비율이 높다는 것 입니다.
* 즉 건물의 층수가 많다는 것을 의미 합니다.
-> 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있으나 위치에 따라 다르게 작용합니다.
-> 용도지역에 따라 크기가 달라집니다.
주거지역 |
제1종 전용주거지역 : 100% 이하 |
제2종 전용주거지역 : 150% 이하 |
|
제1종 일반주거지역 : 200% 이하 |
|
제2종 일반주거지역 : 250% 이하 |
|
제3종 일반주거지역 : 300% 이하 |
|
준주거지역 : 500% 이하 |
|
상업지역 |
중심상업지역 : 1,500% 이하 |
일반상업지역 : 1,300% 이하 |
|
근린상업지역 : 900% 이하 |
|
유통상업지역 : 1,100% 이하 |
|
공업지역 | 전용공업지역 : 300% 이하 |
일반공업지역 : 350% 이하 | |
준공업지역 : 400% 이하 | |
녹지지역 | 보전녹지지역 : 80% 이하 |
생산녹지지역 : 100% 이하 | |
자연녹지지역 : 100% 이하 | |
관리지역 | 보전관리지역 : 80% 이하 |
생산관리지역 : 80% 이하 | |
계획관리지역 : 100% 이하 | |
농림지역 | 80% 이하 |
자연환경보전지역 | 80% 이하 |
* 용도지역별 용적률 중 용적률의 상한선만 표시했습니다.
최대 상한선이고 시,도 조례에 따라 상한률은 달라 집니다.
주거지역은 보통 제2종 일반주거지역이 많고,
상업지역은 일반상업지역,
관리지역은 보전이나 생산관리지역이 많습니다.
주거지역은 일반 빌라가 많은 곳이고 상업지역은 빌딩이 많은곳!
그리고 관리지역은 전원주택이나 창고 등에서 많이 적용됩니다.
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