안녕하세요.
이부장의 부동산채널 이부장입니다.
부동산 임대차계약 연장시 친분이 있는 공인중개사를 찾아가 대필 부탁을 많이 하는데요.
공인중개사들은 보통 10만원 내외로 받고 대필 대서를 해주고 있습니다.
하지만 대필을 해주었다가 아파트 전세자금대출사기로
큰 손해배상을 해준 공인중개사의 판례가 있어 알려드립니다.
공인중개사의 책임과 의무 에 대해 다시한번 생각해 보는 계기가 됐으면 합니다.
◆ 개업공인중개사가 푼돈 받고 임대차계약서 대필 큰돈 손해배상
(대법원 2010. 05.13. 선고 2009다 78863, 78870 판결)
공인중개사가 중개보수료를 받고 해주는 중개계약 외에 임대차 재계약이나 전대차계약 또는 직거래 매매계약을 하는 경우 개업공인중개사가 5~10만원을 받고 대필계약서를 작성하는 경우가 많이 있습니다.
흔히들 대필계약은 중개계약과 달리 협의가 끝난 계약 당사자간의 계약서 작성에 편의를 봐주는 것으로 쉽게 생각하고 책임도 없을 것으로 생각하고 있습니다. 그러나 법원에서는 개업공인중개사에게 법적책임을 지도록 하고 있습니다.
(법원의 판결요지를 보면)
1) "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률" (현재는 공인중개사법으로 바뀌었습니다.)의 목적 , 중개업자의 자격요건 · 기본윤리 등이 엄격하게 규정되어 있는 점, 위 법이 중개업자로 하여금 중개가 완성된 때에 거래계약서 등을 작성 · 교부하도록 정하고 있는 점 등을 고려하면, 중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성 · 교부하여야 하고 중개를 하지 아니하였음에도 함부로 거래계약서 등을 작성·교부하여서는 아니된다.
2) 부동산 중개업자가 자신의 중개로 전세계약이 체결되지 않았음에도 실제 계약당사자가 아닌 자에게 전세계약서와 중개대상물 확인설명서 등을 작성·교부해 줌으로써 이를 담보로 제공받아 금전을 대여한 대부업자가 대여금을 회수하지 못하는 손해를 입은 사안에서, 중개업자로서는 일반 제3자가 그 전세계약서에 대하여 중개업자를 통해 그 내용과 같은 전세계약이 체결되었음을 증명하는 것으로 인식하고 이를 전제로 그 전세계약서를 담보로 제공하여 금전을 차용하는 등의 거래관계에 들어갈 것임을 인식할 수 있었다고 보아, 중개업자의 주의의무 위반에 따른 손해배상책임을 인정한 사례.
▶ 개업공인중개사 대필계약 (인천지법:2015가단234748 2016.08.10 판결)
공인중개사인 A씨는 2012년 10월 자신의 사무실로 찾아온 B씨가 "C씨와 아파트 임대차 계약을 맺기로 했으니 계약서를 작성해달라"고 요구하자 별다른 확인절차를 거치지 않고 계약서를 작성하고 중개인으로 서명 날인 했다. B씨는 그 계약서를 캐피탈회사에 제출해 7100여만원의 대출을 받았다. 그러나 B씨는 대출금만 챙긴 채 전세계약을 체결하지 않았다. 캐피탈사의 보험회사인 D부동산권리보험회사는 캐피탈사에 대출사고에 따른 보험금으로 7900여만원을 지급한 후 손해발생의 원인제공자에 가지는 채권을 인수해 "공인중개사로서의 주의의무를 다하지 않아 손해를 봤다" 며 A씨를 상대로 소송을 냈다.
인천지법 민사21단독 배구민 판사는 D회사가 "제대로 확인하지 않고 작성한 임대차계약서 때문에 캐피탈회사에 보험료를 물어줬으니 손해를 배상하라" 며 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단234748)에서 "A씨는 D사에 1420만원을 지급하라" 며 최근 원고일부승소 판결했다.
재판부는 "중개업자는 중개가 완성된 때에만 거래계약서 등을 작성·교부해야 하고, 중개대상물을 확인하고 거래계약서를 작성해야하는 주의의무를 부담한다." 며 "A씨는 당자사의 말만 듣고 실제 임대차계약이 체결됐는지, 임대차 보증금 지급방법이 무엇이고 실제로 지급되었는지 등을 제대로 확인하지 않은 채 자신이 주택을 알선하고 중개대상물을 확인한 것처럼 계약서를 작성한 잘못이 있다" 고 설명했다.
이어 "A씨는 공인중개사이므로 제3자가 계약서를 보고 보증금을 담보로 금전을 대출하는 등의 거래를 할수 있다는 점을 예견할 수 있었던 것으로 보인다."며 "A씨가 계약서를 작성한 행위와 캐피탈사가 이를 믿고 전세자금을 대출해줬다가 대출금을 편취당한 손해 사이에는 인과관계가 있으므로 A씨는 손해를 배상할 책임이 있다" 밝혔다.
재판부는 "다만 캐피탈사도 담보인 임대차계약서가 실제와 부합하는지 확인하지 않은 잘못이 있고, B씨가 실제 임대차계약을 체결하는 것처럼 가장하면 A씨가 알아채기 어려웠을 것으로 보이는 점 등을 고려해 A씨의 책임을 전체 손해액인 7100만원의 20%로 제한한다." 고 덧붙였다.
▶ 개업공인중개사 대필계약 (수원지방법원 성남지원 2010가단38693 판결)
돈이 필요했던 세입자 A씨는 임대차보증금을 담보로 대부업자에게 돈을 빌리기로 하고 평소 알고 지내던 개업공인중개사를 찾아가 친구인 B를 임대인이라고 속여 보증금 7000만원의 허위 임대차계약서를 작성하였다.
평소 친분이 있던 A씨의 대필계약 부탁을 아무런 의심 없이 받아들인 중개사는 대필계약을 작성해 주었고 중개사가 작성해준 계약서였기에 대부업자 역시 의심없이 임대치보증금 7000만원을 담보로 3600만원을 빌려주었다.
그런데 대부업자가 B씨가 실수요 임대인이 아니라는 사실을 알게 되었고 보증금 7000만원의 임대차 계약도 허위라는 사실을 알게 되면서 대부업자는 세입자 A씨뿐만 아니라 계약서를 작성해준 중개사한테도 손해배상 소송을 냈다.
법원은 평소 친분이 있다 하더라도 권리관계 확인을 소홀히 한 중개사에게 손해배상 책임이 있다고 판단하였다.
다만 대부금 회수를 위하여 담보물의 하자여부를 확인하지 않은 대부업자의 잘못도 있고 중개사가 대필계약을 하면서 세입자에게 대필료 외 별도의 대가를 받지는 않았기 때문에 손해배상액의 15%만 배상하라고 판결하였다. (수원지방법원 성남지원 2010가단38693 판결)
공인중개사법에 따르면 중개사는 중개가 완성된 때에 거래계약서 등을 작성, 교부하도록 정하고 있고 직접 중개하지 않았을 경우에는 함부로 거래계약서 등을 작성,교부해서는 안된다는 대법원 판결에서도 보듯이 일반적으로 부동산 거래시 직거래를 하지 않고 공인중개사를 통해서 계약을 진행하는 것은 거래계약서 상의 권리,의무관계가 진실이라는 것을 확인하고자 하는 의미이다.
그렇기에 중개사는 직접 중개한 물건이 아니면 대필 계약서 작성은 신중할 필요가 있고 대필계약서를 작성하게 되는 경우라면 거래 당사자가 실제 소유주가 맞는지, 등기부등본 상 문제는 없는지 직접 중개한 부동산을 계약하듯이 본인확인, 권리관계 등을 꼼꼼하게 제대로 확인하고 작성해야 할 것입니다.
또한 중개대상물 확인설명서를 첨부해야하고 중개보수료 또한 법정보수료를 청구 할권리를 가지고 있습니다.
(공인중개사법 제26조 : 거래계약서의 작성 등 )
①개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간동안 그 사본을 보존하여야 한다.(개정 2014. 01.28)
②제25조 제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다.
③개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다.(개정 2014.01.28)
변호사시험은 법률계 최고 난이도 시험이다.
변호사의 경우 법률의 규정에 의하여 변리사,세무사의 자격증 등이 자동으로 자격이 부여되나,
부동산중개업을 하려면 공인중개사 자격증을 추가로 취득해야 한다.
