부동산 공법 건폐율 및 용적률 이란?


건폐율이란?

* 대지면적에 대한 건축면적의 비율 입니다.

건폐율의 규제 목적은?

*  대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조권,채광,통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.

또한, 화재나 기타 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는 데 목적이 있습니다.


건폐율의 공식

* 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100

ex) 100평짜리 대지에 70평짜리 건물이 지어진 경우 건폐율은 70% 입니다.


건폐율의 크기에 대해 알아보겠습니다.

* 건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다는 것을 나타냅니다.

* 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 것을 의미 합니다.

-> 건폐율은 높은 것이 좋으나 상황에 따라 꼭 그렇지는 않습니다.

-> 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있으나 위치에 따라 다른 요소가 작용 합니다.

-> 용도지역에 따라 크기가 달라집니다. 



용적률이란?

* 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율입니다.

용적률의 공식

* 용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 *100

ex) 100평짜리 대지에 70평짜리 건물이 3층으로 지어졌다고 할 경우 용적률은 210% 입니다. (70평 x 3층)

-> 용적률을 계산할 때는 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함됩니다. (지하와 필로티주차장은 제외 됩니다)


용적률의 크기

* 용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물 연멱적의 비율이 높다는 것 입니다.

* 즉 건물의 층수가 많다는 것을 의미 합니다.

-> 토지의 가격에 직접적인 영향을 미칠 수 있으나 위치에 따라 다르게 작용합니다.

-> 용도지역에 따라 크기가 달라집니다.


주거지역 

제1종 전용주거지역 : 100% 이하 

제2종 전용주거지역 : 150% 이하 

제1종 일반주거지역 : 200% 이하 

제2종 일반주거지역 : 250% 이하 

제3종 일반주거지역 : 300% 이하 

준주거지역 : 500% 이하 

상업지역 

중심상업지역 : 1,500% 이하 

일반상업지역 : 1,300% 이하 

근린상업지역 : 900% 이하 

유통상업지역 : 1,100% 이하 

 공업지역

전용공업지역 : 300% 이하 

일반공업지역 : 350% 이하 

준공업지역 : 400% 이하 

 녹지지역

보전녹지지역 : 80% 이하 

생산녹지지역 : 100% 이하 

자연녹지지역 : 100% 이하 

 관리지역

보전관리지역 : 80% 이하 

생산관리지역 : 80% 이하 

계획관리지역 : 100% 이하 

농림지역 

80% 이하 

자연환경보전지역 

80% 이하 

* 용도지역별 용적률 중 용적률의 상한선만 표시했습니다.

최대 상한선이고 시,도 조례에 따라 상한률은 달라 집니다.

주거지역은 보통 제2종 일반주거지역이 많고, 

상업지역은 일반상업지역,

관리지역은 보전이나 생산관리지역이 많습니다.

주거지역은 일반 빌라가 많은 곳이고 상업지역은 빌딩이 많은곳!

그리고 관리지역은 전원주택이나 창고 등에서 많이 적용됩니다.


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